相続対策において不動産はどのように活用できるのでしょうか。

相続税を計算する際の不動産の評価額のルールは、実際に売買される価格よりも2割~3割程度安くなっています。

そのため、現金・預貯金などの流動性が高い状態で持っているよりも、不動産として持っているほうが、価格が下がります。


また、不動産を賃貸すればその分不動産としての価格が下がります。

不動産の取得をすることとあわせて節税効果の高い対策には次のようなものがあります。

1.相続時精算課税制度を利用する

相続時精算課税制度とは、贈与税に関する制度で、60歳以上の親・祖父母から20歳以上の子ども・孫に対して2,500万円までの贈与については、贈与税を非課税として、相続時に清算をするものです。


2,500万円を超えた贈与についても20%という低い相続税率になっています。

将来値上がりが確実な不動産を与えれば、値上がり分については相続人に移転することができます。

また収益物件については、贈与後の収益は受贈者が受け取ることになるので、収益分について移転することができます。


しかし、この制度による贈与をすると、暦年贈与が利用できなかったり、相続時に小規模宅地の特例を利用することができない、物納をすることができないなどのデメリットもありますので、利用には注意が必要です。

2.住宅取得資金贈与を利用する

同じく贈与税に関する非課税の制度で、住宅取得資金贈与を利用することも節税になります。

住宅取得資金贈与は、父母・祖父母からの住宅取得のための資金の贈与について、最大で3,000万円までの控除を行うものです。

子どもが住宅を取得するという形で贈与を行うものです。

3.夫婦間の贈与の配偶者控除

婚姻期間20年以上の夫婦の間で、居住用不動産を贈与する場合や、居住用不動産を取得するための資金の贈与をする場合には、基礎控除の110万円のほかに、最高2,000万円までが控除されるものです。

4.小規模宅地等の特例を利用する

小規模宅地の特例とは、事業の用または住居の用に供していた宅地について、相続の際の不動産の評価額が、最大で80%減額されるものです。

相続人と被相続人の中の誰かが同居をしているような場合で、被相続人が亡くなった後も相続人がなお居住をするような場合に有効な特例です。

4-1.遺言書を残しておく

この小規模宅地等の特例をうける場合には、相続税申告時に遺産分割が終了している必要があります。

遺産分割の協議が調わず、調停や審判という法的な手続きにすすんでしまい、相続税申告の10カ月の期間以内に間に合わない場合があります。

この場合には、一度法定相続分で計算して小規模宅地の特例を利用せずに納税を行い、遺産分割が終了した後に更生の請求をすることがあります。


そのため、頑張って自分で申告するにしても、税理士に依頼するにしても、手間・費用がかかることを防ぐためにも、遺言書を残しておくことが望ましいといえます。

どのような遺言書の形式でも良いのですが、争いになりやすい自筆証書遺言を行うよりも、公正証書遺言を行っておくことが望ましいでしょう。

5.会社を設立し、会社で不動産を所有する方法

会社を設立して、会社で不動産を所有しておく方法があります。

今もっている不動産を出資して株式会社を設立し、その会社が不動産を賃貸します。

会社の役員には家族に就任してもらって、得た不動産の賃料収入が役員報酬となって分配されることになります。

会社として、中小企業退職金共済(中退共)に加入すれば、共済金を損金計上しながら、退職金を作ることも可能となります。

6.地積規模の大きな宅地の評価を利用する

「地積規模の大きな宅地の評価」とは、平成30年1月1日以降の相続について適用されるもので、一定の要件を充たす宅地について、評価減ができるものです。

対象となる不動産は、三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地、それ以外の地域においては1,000㎡以上の地積の宅地です。


市街化調整区域にあるなどの一定の宅地について除かれる土地もあるので、注意をしましょう。

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相続税に関するよくある質問

相続税の申告期限は、被相続人が亡くなったことを知った日から10カ月とされています。 例えば、被相続人が2020年1月3日に亡くなったとしたら、2020年11月3日が相続税の申告期限となります。 また、10か月後の申告期日が土曜日・日曜日・祝日の場合これらの曜日の翌日となりますので予め確認しておくようにしましょう。
相続税の基礎控除額の計算は、「3,000万円+(600万円)×法定相続人の人数」となります。 例えば、法定相続人が、配偶者と子どもの計2人だとしたとき「3,000万円+(600万円)×2」となり基礎控除額は4,200万円となります。相続財産が5,000万円の場合、「5,000万円-4,200万円=800万円」となるため、800万円分の納税を行うため、相続税申告が必要となります。 また、第1順位の配偶者・子供のうち子供が相続放棄をした場合、第2順位である故人の両親へ相続権が移行し、法定相続人となります。しかし計算上では相続放棄をする前の人数で計算をするため、故人の両親が両方存命中の場合であっても法定相続人は3人ではなく相続放棄をする前の人数(2人)として計算する点に注意が必要です。
相続税の時効は5年または7年とされています。5年と7年の違いは「善意の相続人・悪意の相続人」のどちらであるかによって変わります。善意の相続人とは、相続税申告が必要であることを全く知らなかった方や、被相続人と疎遠になっており連絡手段すらなく相続開始を知らないような方です。この際、税務署が善意の相続人と認め、かつ相続税の申告期限が過ぎてから5年が経過しても税務署からの通知が来ない場合は善意の相続人とされます。 悪意の相続人とは、相続税を申告し納税する義務があることを知っていたにもかかわらず相続税の申告及び納税をしなかったことで、税務署から通知等を受けた相続人のことです。 相続税の申告をしていなくても、税務署に相続調査をされてしまえば高確率で相続税の申告をしていないことが発覚します。 このような場合、最大で40%(重加算税)の課税をされてしまうケースもあるので注意が必要です。
障害者の方が相続人となる場合、障害者控除が適用されます。 障害者控除とは、一般障害者の場合「85歳になるまでの年数×10万円」の金額が減額されます。 また、特別障害者の場合の控除額は「85歳になるまでの年数×20万円」とされています。 未成年の場合は、未成年控除が設けられており「20歳になるまでの年数×10万」としています。 また、年齢に1年未満の期間がある際は1年として計算をします。これは障害者控除も同様となるため予め押さえておきましょう。
未成年のお子さんがいる場合、お子さんの代理人を選任してもらう必要があります。未成年のお子さんがいる場合は、そのお子さんの代わりに親権者(今回は母である奥様)が分割協議を行いますが、奥様とお子さんが共同相続人になている場合は、奥様の利益とお子さんの利益が相反するからです。そのため家庭裁判所に特別代理人の申立てを行います。 選任後、その方と奥様とで遺産分割の協議をすることになります。

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