不動産には抵当権がある？その有無の判断やどうすればいいかについて解説

♠2022年8月10日
♣ 相続全般
♥ 弁護士　鶴野俊慧

相続した不動産に「抵当権」がついている？どうやって調べる？ついていたらどうしたらいい？

抵当権とはどのような権利か
抵当権がついているかはどのようにして調べればいいのか
抵当権がついているときの処理

【Cross Talk】相続した財産に抵当権が？どのように対処すればよいでしょうか。

先日夫が亡くなり、妻の私と子ども一人で相続をしました。住宅ローンを払っている最中だったのですが、夫の兄弟から「住宅ローンには抵当権がついているけど、『だんしん』ってどうなってる？」と聞かれたのですが、何のことかさっぱりわからなくて…。

住宅ローンを組んで住宅を購入するときには、一般的に住宅に抵当権という権利を設定することが条件となっています。また「だんしん(団信)」というのは団体信用生命保険という住宅ローンに関する生命保険の略で、住宅ローンを払っている人が死亡した場合などに、生命保険会社が住宅ローンの債権者に住宅ローンの残額に相当する保険金を支払い、住宅ローンを完済扱いにしてもらうものです。そうすることで抵当権は実行されずに済みます。

そうなんですね！さらに詳しく教えてほしいです。

不動産を競売してしまえる抵当権という権利と、それがついている時の処理について知ろう

抵当権とは、住宅ローンを組んで住宅を購入する際などに、もし住宅ローンでお金を借りた人(債務者)が住宅ローンの支払いができなくなった場合に備えて、いざという時には債権者が住宅を競売にかけて売却した代金を住宅ローンに充てることができるようにするもので、担保権とも呼ばれる権利です。この権利は不動産などの物につくことになるので、抵当権がついている不動産を相続したときには、抵当権を実行されるおそれのある不動産を受け継ぐことになります。抵当権がついている物が遺産に含まれている場合の相続の処理について知っておきましょう。

抵当権とは？相続される？

抵当権という権利の概要
抵当権がついている物を相続したときの法律関係

抵当権とはどんな権利なのでしょうか？相続とはどう関連していますか？

抵当権とは、抵当権を付ける原因となった借金やローン(債務)の履行がない場合に、不動産を競売にかけてお金にかえて債務の支払いに充てることができる担保権です。相続した不動産に抵当権がついている場合には、抵当権の負担がともなった不動産を相続することになります。

抵当権とは何か

抵当権というのは、ある債務（「被担保債権」と言います。）を履行してもらうために、不動産に付ける権利で、債務の履行がなかった場合にその不動産を競売にかけて、競売で得た代金を債務の返済に充てることができる権利です。

いわゆる「担保権」の一種ですが、同じ担保権である「質権」が債権者に物を渡すものであるのに対して、「担保権」は債務者が不動産をそのまま持っていられるという特徴があります。相続における実務としてよく対象となるのは、住宅ローンです。住宅ローン債権者は、債務者が住宅ローンの分割弁済をすることができないときのために、購入した不動産に抵当権を設定します。

ですので、債務者の支払いができなくなった場合には、抵当権を実行し競売を行うので、競落した人から立ち退きを要求され、住宅を退去しなければなりません。また、自営業者などで、不動産を担保にして借り入れをすることがあります。事業用の不動産や住宅ローンの完済の有無を問わず、自宅に抵当権を付けることを条件にお金を借りる仕組みです。住宅ローンがある場合でも、住宅ローンに全額支払いをした上で、余っていれば配当がうけられる二番抵当権を付けることが可能であるためです。

不動産を相続しても抵当権は残ったままである

この抵当権ですが、被相続人が死亡したとしても、消滅するわけではありません。そのため、相続人が不動産を手に入れたとしても、その不動産は抵当権の負担がついた不動産ということになります。

そもそも相続した不動産に抵当権があるかを判断する方法は？

抵当権があるかどうかを確認するための方法
不動産登記簿の見方

抵当権がついているかどうかはどうやって確認すれば良いですか？

不動産登記簿を取り寄せて確認しましょう。不動産登記簿の見方もお教えしますね。

相続した不動産に抵当権があるかを判断するためには、どのような方法があるのでしょうか。

登記簿謄本（登記事項証明書）を取得する

不動産に関する権利は基本的に不動産登記簿謄本に記載されています。コンピューター化されているものについては「不動産登記事項全部証明書」というものを取り寄せます。取り寄せは法務局で行いますが、郵送・オンラインでの申請も可能となっています。

登記簿謄本（登記事項証明書）の乙区欄を確認する

この登記簿には、表題部・甲区・乙区という三つの区分があります。表題部には、不動産の所在や形状についての情報が記載されています。甲区には、所有権に関する情報が記載されています。乙区には、所有権以外の権利に関する情報が記載されています。抵当権の有無を確認するためには乙区の欄を確認します。

現在も権利として有効なのであればそのまま記載されていますし、完済しているなどで権利が消滅している場合には、その旨を登記に反映していれば消滅している旨の記載があります。注意が必要なのは、あくまでこれは登記簿上の記載であり、もし元になっている債務を完済しているような場合には、抵当権も同時に権利としては消えることになるので、仮に登記簿に記載されていたとしても、抵当権自体はない、という可能性もあります。

抵当権付きの不動産を相続した場合の対処法

抵当権つきの不動産を相続した場合の対処法

では実際に抵当権つき不動産を相続した場合にはどのように対処すればよいでしょうか。

元の債務の状態によって採るべき方策を考えましょう。

相続した不動産に抵当権がついている場合にはどのような対処が必要でしょうか。

抵当権を付ける原因になった借金などを完済しているかを確認する

まず抵当権はその性質として、抵当権をつけた要因となる債権が消滅していると一緒に消えるという性質をもっています。つまり、抵当権を付ける原因になった住宅ローンを完済しているのであれば、いくら不動産登記簿上に抵当権が載っていたとしても、それは消去できるものになります。まずは、原因となっている債権の状態をきちんと把握しましょう。

借金を完済していたら抵当権の登記を抹消する

住宅ローンや不動産担保ローン、その他抵当権を付ける原因になった債権を完済しているような場合には、法務局に抵当権抹消のための登記申請書を提出することで、不動産登記簿から抵当権の登記を抹消してもらうことができます。たとえば、住宅ローンを完済された場合には、債権者が弁済済証・登記識別情報などの書類を債務者に送ることになります。もし、亡くなられた方(被相続人)がまだ弁済済証や登記識別情報などの書類を受け取っていないといった場合には、債権者に請求してこれらの書類を送ってもらう必要があります。その上で、抵当権抹消のための登記申請書を作成して、添付書類とともに法務局に提出をして抵当権の登記を抹消してもらいましょう。

借金を完済していなかったとしても、抵当権をつけた原因が住宅ローンだった場合

亡くなられた方(被相続人)が住宅ローンで住宅を購入していた場合、まずこの住宅ローンの支払い義務も相続することになる点をしっておきましょう。その上で、住宅ローンについては、被相続人がなくなった段階で、残債務の支払いをしたことにする「団体信用生命保険」といものに加入していることが多いです。もし団体信用生命保険に加入していた場合には、生命保険会社が住宅ローンの債権者に住宅ローンの残額に相当する保険金を支払い、住宅ローンを完済してくれるため、債務がなくなり不動産登記簿から抵当権の登記を抹消することができます。団体信用生命保険にかかっていない場合には、住宅ローンも相続することになるので、住宅ローンの付いた不動産を処分するかどうかを決める必要がでてきます。もし売却する場合、住宅ローン債権者の意向を踏まえた売却である、任意売却を利用することになるので注意しましょう。

借金を完済しておらず、抵当権を付けた原因が住宅ローンでなかった場合

抵当権を付けた原因が住宅ローン以外の場合には、抵当権の原因となったなんらかの債務と抵当権の負担つき不動産が相続財産にあるという状態になります。この場合、不動産を相続してもなんらかの債務の弁済が必要になるため相続放棄の検討も考えられます。他方で不動産を手放したくない場合には、限定承認・単純承認をすることになります。その場合には、不動産について相続人らの間で遺産分割協議を行うこととなります。

相続放棄も不動産の売却もしない場合

相続放棄も不動産の売却もしない場合には、相続した債務を支払う必要があります。債権者と債務の分割返済の交渉ができるならば、分割返済の交渉をしてみましょう。返済のためのお金の工面が厳しい場合には、相続した不動産を担保にお金を借りることも検討することになります。どのような債務の支払いを求められているかによって対応策も変わってくるので、そのような場合には弁護士に相談するようにしてください。