抵当権付き不動産を相続すると抵当権や債務はどうなるのか詳しく解説いたします!
ざっくりポイント
  • 抵当権は借金の担保であり抵当権者に借金がある
  • 抵当権の負担は相続しても消えない
  • 借金は相続分に応じて相続するが債権者の同意があれば一人が引き継ぐこともできる
目次

【Cross Talk 】住宅ローンが残った不動産を相続したらどうなる?

先日、夫が亡くなりました。まだ住宅ローンの返済途中だったのですが、自宅はどうなるのでしょうか?親戚から、抵当権がついているはずだと言われたのですが、どういうことでしょうか?

抵当権とは、借金の返済が滞った場合に不動産を処分してその代金から返済を受けるという権利です。住宅ローンが残っている場合、ご自宅に抵当権が設定されているはずです。抵当権は相続によっても消えないので、抵当権の負担付きの不動産を相続するということになります。

じゃあ住宅ローンを払えないと家を手放すしかないんですか?

そうとは限りません。住宅ローンを組む際に保険に入っていることが多いですからね。保険に加入していないか確認してください。

わかりました。急いで確認します!

抵当権付き不動産を相続したら借金や抵当権はどうなる?

住宅ローンの返済中に債務者が亡くなる等、抵当権付きの不動産が遺産に含まれる場合があります。 このような場合、住宅ローンなどの借金や抵当権はどのように扱われるのでしょうか? 今回は、抵当権付き不動産を相続することの意味と注意点について、詳しく解説いたします。

抵当権付き不動産というのはどのようなものか

知っておきたい相続問題のポイント
  • 抵当権とは借金が返済できないときに不動産を強制的に処分して返済を受ける権利
  • 抵当権で担保される借金も相続の対象になるが、住宅ローンは保険から返済されることも

そもそも抵当権ってどんなものですか?

抵当権は担保の一種で、債務の返済がない場合に不動産を処分して売却代金から返済を受けるというものです。抵当権付きの不動産を相続するということは、抵当権の負担のついた不動産を相続するというだけでなく、担保の目的となった債務も相続するということです。ただし、債務が住宅ローンの場合、保険でカバーされることもあります。

抵当権とは

抵当権は、いわゆる担保の一種で、債務の履行がない場合に目的物を強制的に換価し(競売にかけてお金にする)、その売却代金から優先的に弁済を受けることができる権利をいいます。 同じような担保に質権がありますが、質権が、俗に「質に入れる」と言われるように目的物の占有を質権設定者に移すのに対し、抵当権は目的物の占有を移さない(したがって、目的物の所有者が目的物を使用することができる)という違いがあります。

抵当権付き不動産を相続するとはどのようなことを意味するのか

抵当権付きの不動産とは、住宅ローンなど何らかの債務を担保するために、不動産に抵当権が設定されているということです。

抵当権は債務の担保のために設定される権利ですから、債務と運命を共にするとされています。 抵当権付き不動産の所有者が死亡しても債務が亡くなるわけではないので、抵当権は消えません。 したがって、相続人が抵当権付きの不動産を相続することになります。

また、抵当権付き不動産があるということは、抵当権者が何らかの債権を持っているということです。 他人の債務を担保するために自分の不動産に抵当権を設定すること(物上保証といいます)もありますが、通常は自分の債務のために自分の不動産に抵当権を設定することが多いでしょう。

後者の場合、抵当権付き不動産の所有者が死亡すると、相続人は、抵当権付き不動産だけでなく、債務も相続することになります。相続人が複数いる場合は、各相続人は相続分に応じて債務を相続します。

住宅ローンの場合には団体信用生命保険に加入しているかを調べる

ただし、抵当権で担保されている債務が住宅ローンだけであった場合、2)と異なる結論に至る可能性があります。

住宅ローンを組む場合、団体信用生命保険が多く、この保険に加入した債務者が住宅ローンの完済前に死亡したときは、保険会社が住宅ローンの残額を支払ってくれます。 住宅ローンを完済して債務が亡くなれば、抵当権も消滅するので、相続人は抵当権の負担のない不動産を取得することができるのです。

住宅ローンを担保するために抵当権が設定されている場合は、契約時の書類を探すなどして、団体信用保険に加入していないかを確認するようにしてください。

抵当権の調査の方法

所有権や抵当権など不動産に関する権利は、全て不動産登記簿に記録されることになっています。 法務局で不動産登記簿謄本(全部事項証明書)を入手し、抵当権がついているかついていないかを確認するといいでしょう。

不動産登記簿謄本(全部事項証明書)は、法務局に行けばその場で発行してもらうことができます。時間がとりにくいという方は、郵送やオンラインで申請することも可能です。

抵当権が設定されている場合には、不動産登記簿謄本(全部事項証明書)の「乙区」という欄に、抵当権設定の原因、債権額、利息、損害金、債務者、抵当権者などの記載などが記載されています。

抵当権付き不動産を相続する場合の注意点

知っておきたい相続問題のポイント
  • 住宅ローンを一人で引き継ぐには債権者の同意が必要
  • 相続税の計算において抵当権付きでも不動産の評価は変わらないが債務は控除できる

保険に加入していなくて抵当権付きの不動産を相続する場合、何か気を付けた方がいいことはありますか?

抵当権付き不動産を誰が相続するかは相続人間での話し合いで決めることができますが、債務は相続分に応じて相続するので、これと異なる分け方をするには債権者の承諾が必要になります。また、相続税の計算にあたって、不動産に抵当権がついていることは不動産の評価に影響せず、抵当権のついていない不動産と同じ評価をされることになります。

だれか一人が相続する場合の債務引受の方法

抵当権付き不動産も遺産に含まれますので、相続人の間との話し合い(遺産分割協議)で分割方法をきめることになります。

相続人の間で話し合いによって相続人のだれか一人が抵当権付きの不動産を相続することに決めた場合、抵当権で担保されていた被相続人の債務も不動産を相続する相続人が引き継ぐことを想定していることが多いでしょう。

しかし、1.で解説したとおり、被相続人の債務は各相続人が相続分に応じて相続します。 そのため、相続人だけで誰か一人だけが被相続人の債務を相続すると決めても、その効力は債権者には及びません。 そこで、抵当付不動産を相続する相続人だけが債務を引き継ぎ、他の相続人が債務を免れるには、「免責的債務引受」をする必要があります。

免責的債務引受とは、債務を引き受ける人が、もともとの債務者が債権者に対して負っていた債務と同じ内容の債務を負担し、もともとの債務者は債務を免れるというものです。 抵当権付き不動産を相続する相続人が、他の相続人全員の債務を引き受ければ、他の相続人は債務を免れることになるので、実質的に抵当権付き不動産を相続する相続人が債務も相続したのと同じ結果になります。

ただし、免責的債務引受をするには、
・債権者、引受人、債務者の三者で契約をする
・債権者と引受人となる人が契約し、債権者が債務者に通知する
・債務者と引受人となる人が契約をし、債権者が引受人となる人に承諾をする
のいずれかの方法をとる必要があります。

免責的債務引受ではもともとの債務者は債務を免れ、引受人だけが債務を負うことになるので、いずれにせよ債権者の意思に反してすることはできないのです。

相続税を負担する場合

抵当権付きの不動産も、相続税上の課税対象の遺産として扱われます。 相続税を算定するには、不動産にどれだけの価値があるのか評価をする必要がありますが、抵当権付きの不動産の評価は、抵当権のない不動産の評価と変わりありません。

これまで説明したとおり、抵当権は、債務の履行がない場合に不動産を強制的に換価し、債務の弁済に充てるというもので、債務を履行していれば抵当権を行使されることはありません。 そのため、抵当権がついているというだけで評価を下げる理由にはならないとされているのです。

ただし、被相続人が死亡したときにあった債務で確実なものは遺産総額から差し引くことができます。 これを債務控除と言います。 借入金は差し引くことのできる債務の典型例ですから、抵当権で担保されているのが被相続人の貸金返還債務である場合には、その債務を遺産から差し引くことができるのです。

まとめ

今回は、抵当権付き不動産の相続について解説しました。 抵当権のない場合と比べて複雑な問題がありますので、迷ったときは相続に詳しい弁護士にご相談するといいでしょう。

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