小規模宅地等の特例の概要と注意点を詳しく解説いたします!
ざっくりポイント
  • 小規模宅地等の特例が適用されれば相続する不動産の評価を大幅に減額される
  • 小規模宅地等の特例を受けるには相続税の申告期限までに遺産分割が行われたことが必要となる
  • 遺産分割が間に合わない場合はいったん申告して分割後に更正の請求をする
目次

【Cross Talk 】土地が値上がりして相続税がかかるかも?

高齢の父を介護するために父と同居していましたが、先日、父が亡くなりました。父の遺産を整理しましたが、自宅の不動産のほかは、いくらか預貯金がある程度でした。これなら相続税の心配はないと思っていましたが、親戚から最近地価の値上がりが続いているせいで、相続税がかかるのではないかと言われました。父の預貯金で相続税を払えるか不安です。どうしたらいいですか?

ご相談者様が不動産を取得する場合、小規模宅地等の特例を受けられる可能性があります。この特例は、亡くなった方が居住のために利用していた土地について、相続税の課税価額を最大80%減額するというものです。この特例を利用し相続税計算上の不動産の評価を下げることで、相続税をおさえることができます。

そんな制度があるんですね。特例を受けられるか詳しく教えてください!

小規模宅地等の特例で相続税対策を!

相続税にはいろいろな控除や特例があり、これらの控除や特例を正しく理解することで相続税を減額させることができます。 その中でも小規模宅地等の特例は非常に大きな節税効果がありますが、その反面、要件や手続が厳格に定められており、特例の適用を受けることができるかどうかを判断する事は簡単ではありません。 そこで今回は、小規模宅地等の特例の概要と注意点等を解説いたします。遺産に宅地等が含まれるという方はぜひ参考にしてください。

小規模宅地等の特例とは?

知っておきたい相続問題のポイント
  • 一定の土地の相続における評価を80%または50%減額する特例
  • 対象となる土地、限度面積、取得者ごとの要件などが詳細に定められている

小規模宅地の特例とはどんな制度ですか?

亡くなった方が事業や居住の用に供していた宅地等について、相続税の課税価格に算入すべき価額を80%または50%減額する制度です。 宅地等の用途ごとに減額が認められる面積の限度が定められており、居住用宅地については誰が取得するかによって取得者ごとの要件が定められています。

小規模宅地等の特例とは相続税申告における不動産の評価減を行う制度である

小規模宅地等の特例は、被相続人が事業や居住の用に供していた宅地等について、相続税の課税価格に参入する価額の計算上、一定の割合(80%または50%)を減額するというものです。

基本的に、相続税は、現金で一括納付しなければならないとされています。 被相続人が自身の所有する土地を事業や居住に利用していた場合、その土地の価値の全てを相続税の計算に含めると相続税が高額になってしまい、相続人は相続税を納付するためにその土地を売却せざるを得なくなるおそれがあります。 そのような事態を防ぐために作られたのが、小規模宅地等の特例です。

小規模宅地等の特例の概要

小規模宅地等の特例の対象となる土地の区分と、減額される割合、限度面積は以下の通りです。
利用状況による宅地等の区分 限度面積 減額される割合
特定事業用宅地等
(相続の開始直前において被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業(貸付事業用宅地等の対象となる事業を除く)の用に供されていた宅地等)
400㎥ 80%
特定同族会社事業用宅地等
(相続の開始直前から相続税の申告期限まで、被相続人及び被相続人の親族等が発行済み株式の総数または出資の総額の50%超を有している法人の事業(貸付事業用宅地等の対象となる事業を除く)の用に供されていた宅地等)
400㎥ 80%
特定居住用宅地等
(相続の開始直前において被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等)
330㎥ 80%
貸付事業用宅地等
(相続の開始において被相続人と生計をともにしていた被相続人の親族の事業(不動産貸付業、駐車場業、自転車駐輪場業及び準事業)の用に供されていた宅地等
200㎡ 50%

これらのうちもっとも多くの方に関係があると思われるのは、被相続人が事業を営んでいない場合でも適用される特定居住用宅地等で、相続税の計算上、330㎡(約100坪に相当します)までは、その宅地等の評価が80%減額されます。

もっとも、これらの宅地等に該当するだけで特例の適用が受けられるわけではありません。 これらの宅地等を誰が相続または遺贈により取得するかによって、適用の要件が定められているのです。

例えば、被相続人の居住の用に供していた特定住居用宅地等の場合、その宅地等の取得者ごとに次のような要件が定められています。

取得者 適用要件
被相続人の配偶者 取得者ごとの要件なし
被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族(同居親族) 相続の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること
それ以外の親族(別居親族) 以下の全てを満たすこと
(1)居住制限納税義務者または⾮居住制限納税義務者のうち⽇本国籍を有しない者ではないこと
(2)被相続⼈に配偶者がいないこと
(3)相続開始の直前において被相続⼈の居住の⽤に供されていた家屋に居住していた被相続⼈の相続⼈(同居の相続人)がいないこと
(4)相続開始前3年以内に⽇本国内にある取得者、取得者の配偶者、取得者の三親等内の親族⼜は取得者と特別の関係がある⼀定の法⼈が所有する家屋に居住したことがないこと
(5)相続開始時に、取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと
(6)その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有し ていること
ご覧のとおり、「それ以外の親族(別居親族)」の要件が非常に複雑になっています。 これは「家なき子」と呼ばれており、ざっくり言えば第三者が所有する家屋を当該第三者から賃貸して居住している相続人を想定しています。 小規模宅地等の特例は、相続税を納付する必要から、相続人が事業や居住をするための土地を手放さざるを得ない事態を防ぐことを目的とするものです。 ですから、例えば取得者が配偶者の所有する家屋に居住していたことがある場合などは(上記表の⑷の場合)、あえて被相続人の居住の用に供していた宅地等を確保する必要はないと判断され、特例の対象から外されるのです。

特定居住用宅地等以外の小規模宅地等についても、取得者ごとの要件が定められています。 非常に複雑な制度ですので、詳細については専門家に確認することをおすすめいたします。

小規模宅地等の特例を受けるための注意点

知っておきたい相続問題のポイント
  • 生前贈与を行うと小規模宅地等の特例を受けられなくなる
  • 申告期限までに遺産分割を行う必要がある

小規模宅地等の特例が節税に非常に効果があることはわかりました。ぜひ特例を利用したいのですが、何か気を付けることはありますか?

相続税対策に生前贈与が利用されることがありますが、小規模宅地等の特例の対象となる遺産を生前贈与した場合、小規模宅地等の特例を受けられなくなります。また、相続税の申告期限までに遺産分割が行われていない場合、原則としてこの特例の適用を受けることはできません。

生前贈与をすると適用をうけられない

小規模宅地等の特例の対象となる遺産は、相続または遺贈によって取得した遺産に限られます。 相続税対策として生前贈与が利用されることがありますが、小規模宅地等の特例を受けることができる遺産を生前贈与すると、小規模宅地等の特例を受けることができなくなります(相続または遺贈によって取得した遺産ではないため)。 そのため、生前贈与を検討する際は、生前贈与による相続税の節税効果と小規模宅地等の特例による節税効果のどちらが大きいか、見極める必要があります。

遺産分割協議が整っていないと受けられない

小規模宅地等の特例を受けるには、相続税の申告期限までに遺産分割を終わらせたうえで、相続税の申告書にこの特例を受けようとする旨を記載し、遺産分割協議書などを添付する必要があります。 したがって、相続税の申告期限(相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内)に遺産分割が調っていないと、小規模宅地等の特例の適用を受けることはできないのです。

もし申告期限までに遺産分割が調っていない場合は、いったん特例の適用なしで申告しなければなりません。 ただし、その際に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付しておけば、実際に申告期限後3年以内に遺産分割が行われたときは、この特例の適用を受けることができます。この場合に特例を受けるには、分割の日の翌日から4ヶ月以内に更正の請求をする必要があります。

なお、相続に関する裁判等が提起された場合、裁判等が長期化してしまい、申告期限から3年以内に遺産分割ができないこともあります。 そのような場合には、「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」を提出し、税務署長の承認を受けることができれば、この特例の適用を受けることが可能です。

まとめ

小規模宅地等の特例の概要と注意点について解説しました。 小規模宅地等の特例の節税効果は非常に大きいものですが、要件や手続が複雑ですので、特例を受けることができるかどうかの判断は専門家でないと難しいといえます。 遺産に土地が含まれる場合は、早急に専門家にご相談し、相続税対策が必要かどうかを検討してもらうようにしましょう。

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