小規模宅地の特例で最大80%節税！注意点についても解説 -【東京新宿法律事務所】新宿/大宮/横浜で遺言相続問題に強い弁護士･法律事務所

♠2022年5月26日
♣ 遺産分割協議
♥ 弁護士　城田喜朗

小規模宅地等の特例の概要と注意点を詳しく解説いたします！

小規模宅地等の特例が適用されれば相続する不動産の評価を大幅に減額される
小規模宅地等の特例を受けるには相続税の申告期限までに遺産分割が行われたことが必要となる
遺産分割が間に合わない場合はいったん申告して分割後に更正の請求をする

【Cross Talk 】土地が値上がりして相続税がかかるかも？

高齢の父を介護するために父と同居していましたが、先日、父が亡くなりました。父の遺産を整理しましたが、自宅の不動産のほかは、いくらか預貯金がある程度でした。これなら相続税の心配はないと思っていましたが、親戚から最近地価の値上がりが続いているせいで、相続税がかかるのではないかと言われました。父の預貯金で相続税を払えるか不安です。どうしたらいいですか？

ご相談者様が不動産を取得する場合、小規模宅地等の特例を受けられる可能性があります。この特例は、亡くなった方が居住のために利用していた土地について、相続税の課税価額を最大80％減額するというものです。この特例を利用し相続税計算上の不動産の評価を下げることで、相続税をおさえることができます。

そんな制度があるんですね。特例を受けられるか詳しく教えてください！

小規模宅地等の特例で相続税対策を！

相続税にはいろいろな控除や特例があり、これらの控除や特例を正しく理解することで相続税を減額させることができます。その中でも小規模宅地等の特例は非常に大きな節税効果がありますが、その反面、要件や手続が厳格に定められており、特例の適用を受けることができるかどうかを判断する事は簡単ではありません。そこで今回は、小規模宅地等の特例の概要と注意点等を解説いたします。遺産に宅地等が含まれるという方はぜひ参考にしてください。

小規模宅地等の特例とは？

一定の土地の相続における評価を80％または50％減額する特例
対象となる土地、限度面積、取得者ごとの要件などが詳細に定められている

小規模宅地の特例とはどんな制度ですか？

亡くなった方が事業や居住の用に供していた宅地等について、相続税の課税価格に算入すべき価額を80％または50％減額する制度です。宅地等の用途ごとに減額が認められる面積の限度が定められており、居住用宅地については誰が取得するかによって取得者ごとの要件が定められています。

小規模宅地等の特例とは相続税申告における不動産の評価減を行う制度である

小規模宅地等の特例は、被相続人が事業や居住の用に供していた宅地等について、相続税の課税価格に算入する価額の計算上、一定の割合（80％または50％）を減額するというものです。

基本的に、相続税は、現金で一括納付しなければならないとされています。被相続人が自身の所有する土地を事業や居住に利用していた場合、その土地の価値の全てを相続税の計算に含めると相続税が高額になってしまい、相続人は相続税を納付するためにその土地を売却せざるを得なくなるおそれがあります。そのような事態を防ぐために作られたのが、小規模宅地等の特例です。

小規模宅地等の特例の概要

小規模宅地等の特例の対象となる土地の区分と、減額される割合、限度面積は以下の通りです。

利用状況による宅地等の区分	限度面積	減額される割合
特定事業用宅地等（相続の開始直前において被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業（貸付事業用宅地等の対象となる事業を除く）の用に供されていた宅地等）	400㎥	80%
特定同族会社事業用宅地等（相続の開始直前から相続税の申告期限まで、被相続人または被相続人の親族等が発行済み株式の総数または出資の総額の50％超を有している法人の事業（貸付事業用宅地等の対象となる事業を除く）の用に供されていた宅地等）	400㎥	80%
特定居住用宅地等（相続の開始直前において被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等）	330㎥	80%
貸付事業用宅地等（相続の開始において被相続人または被相続人と生計をともにしていた被相続人の親族の事業（不動産貸付業、駐車場業、自転車駐輪場業及び準事業）の用に供されていた宅地等	200㎡	50%

これらのうちもっとも多くの方に関係があると思われるのは、被相続人が事業を営んでいない場合でも適用される特定居住用宅地等で、相続税の計算上、330㎡（約100坪に相当します）までは、その宅地等の評価が80％減額されます。

もっとも、これらの宅地等に該当するだけで特例の適用が受けられるわけではありません。これらの宅地等を誰が相続または遺贈により取得するかによって、適用の要件が定められているのです。

例えば、被相続人の居住の用に供していた特定住居用宅地等の場合、その宅地等の取得者ごとに次のような要件が定められています。

取得者	適用要件
被相続人の配偶者	取得者ごとの要件なし
被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族（同居親族）	相続の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること
それ以外の親族（別居親族）	以下の全てを満たすこと（１）居住制限納税義務者または⾮居住制限納税義務者のうち⽇本国籍を有しない者ではないこと（２）被相続⼈に配偶者がいないこと（３）相続開始の直前において被相続⼈の居住の⽤に供されていた家屋に居住していた被相続⼈の相続⼈（同居の相続人）がいないこと（４）相続開始前３年以内に⽇本国内にある取得者、取得者の配偶者、取得者の三親等内の親族⼜は取得者と特別の関係がある⼀定の法⼈が所有する家屋に居住したことがないこと（５）相続開始時に、取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと（６）その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること

ご覧のとおり、「それ以外の親族（別居親族）」の要件が非常に複雑になっています。これは「家なき子」と呼ばれており、ざっくり言えば第三者が所有する家屋を当該第三者から賃貸して居住している相続人を想定しています。小規模宅地等の特例は、相続税を納付する必要から、相続人が事業や居住をするための土地を手放さざるを得ない事態を防ぐことを目的とするものです。ですから、例えば取得者が配偶者の所有する家屋に居住していたことがある場合などは（上記表の⑷の場合）、あえて被相続人の居住の用に供していた宅地等を確保する必要はないと判断され、特例の対象から外されるのです。

特定居住用宅地等以外の小規模宅地等についても、取得者ごとの要件が定められています。非常に複雑な制度ですので、詳細については専門家に確認することをおすすめいたします。

小規模宅地等の特例の申告書の提出書類

どのようなケースでも提出しなければならない書類
同居している方・同居していない方が提出しなければならない書類
被相続人が老人ホームなどに入所していた場合

小規模宅地の特例を受ける場合の申告書の提出する書類について教えてください

かならず提出する書類と、ケースごとの書類を確認しましょう。

必ず提出しなければいけない書類

必ず提出しなければならない書類としては

・戸籍謄本
・遺言書または遺産分割協議書（写し）
・相続人全員の印鑑証明書

です。

戸籍謄本は、相続関係を証明するためで、被相続人に関しては生まれてから亡くなるまでのものを、相続人に関しては被相続人との関係が分かるところから現在までのものを全て集めます。なお、相続税との関係では、被相続人が亡くなってから10日を経過した日以後に作成されたものであることが必要ですので注意しましょう。戸籍謄本については、「相続したときに必要な戸籍謄本の取り方・見方・提出先について解説！」で詳しくお伝えしていますので参考にしてください。

相続の内容を示す遺言書または遺産分割協議書の写しが必要です。遺言書がある場合で、全ての遺産について遺言書に記載されている場合には、遺言書のみでかまいません。検認が必要な遺言書（自筆証書遺言・秘密証書遺言）については検認をしてもらって、検認済証明書と一緒に提出します。遺産分割協議書は相続人全員の記名押印が必要です（実印）。遺産分割が調わないまま10ヶ月の申告期限がくる場合には、「申告期限後3年以内の遺産分割協議の分割見込書」を作成、提出して暫定的に申告を行い、遺産分割協議がまとまった後に、更正の請求をおこなって収めすぎた分を取り戻します。

印鑑証明書は、遺産分割協議書におされた印鑑が実印（＝印鑑登録をした印鑑）であることを証明するために用います。これらの書類は他の手続きでも使用するため、原本還付の手続きをとれば提出した原本は返してもらえます。

被相続人と同居していたとき

被相続人と同居しているときには、同居していることを示す書類として

・住民票の写し

等を提出します。

被相続人と同居していなかった場合

後述するように、過去3年以内に持ち家に住んだことがない方については、同居していなくても小規模宅地の特例を受けられる場合があります（家なき子特例）この場合には

・戸籍の附票
・過去3年以内の本人・配偶者などの所有でないところに住んでいた賃貸借契約書

が必要です。
戸籍の附票には、住民票上の住所の変遷が記載されています。
賃貸借契約書等を取得して、過去3年に自己または配偶者に持ち家がなかったことを証明します。

被相続人が老人ホームなどに入所していた場合

被相続人が老人ホームなどの施設に入所していた場合でも、小規模宅地の特例の利用は可能です。
次のような書類を提出して、老人ホーム等の施設に入っていたことを証明する必要があります。

・戸籍の附票
・要介護認定証・要支援認定証・障害福祉サービス受給者証など
・福祉施設の入所時の契約書の写し

戸籍の附票を提出することで、対象となる宅地に居住していたこと、以後は老人ホーム等に入所していたことを証明できます。
要介護認定証等、介護を受ける状況であったことを提出することで、老人ホーム等に入らなければいけなかった状態を証明します。
入所時の契約書の写しを提出することで、老人ホームに入所していたことを証明します。

小規模宅地等の特例を受けるための注意点

生前贈与を行うと小規模宅地等の特例を受けられなくなる
申告期限までに遺産分割を行う必要がある
別居親族が取得する場合でも、要件を満たせば小規模宅地等の特例を受けることは可能

小規模宅地等の特例が節税に非常に効果があることはわかりました。ぜひ特例を利用したいのですが、何か気を付けることはありますか？

相続税対策に生前贈与が利用されることがありますが、小規模宅地等の特例の対象となる財産を生前贈与した場合、小規模宅地等の特例を受けられなくなります。また、相続税の申告期限までに遺産分割が行われていない場合、原則としてこの特例の適用を受けることはできません。

小規模宅地等の特例の申告書の提出方法

小規模宅地等の特例の対象となる遺産は、相続または遺贈によって取得した遺産に限られます。相続税対策として生前贈与が利用されることがありますが、小規模宅地等の特例を受けることができる財産を生前贈与すると、小規模宅地等の特例を受けることができなくなります（相続または遺贈によって取得した遺産ではないため）。そのため、生前贈与を検討する際は、生前贈与による相続税の節税効果と小規模宅地等の特例による節税効果のどちらが大きいか、見極める必要があります。

遺産分割協議がまとまっていないと受けられない

小規模宅地等の特例を受けるには、原則として、相続税の申告期限までに遺産分割を終わらせたうえで、相続税の申告書にこの特例を受けようとする旨を記載し、遺産分割協議書などを添付する必要があります。したがって、相続税の申告期限（相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内）までに遺産分割協議がまとまっていないと、小規模宅地等の特例の適用を受けることはできないのです。

もし申告期限までに遺産分割協議がまとまっていない場合は、いったん特例の適用なしで申告しなければなりません。ただし、その際に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付しておけば、実際に申告期限後3年以内に遺産分割協議がまとまれば、この特例の適用を受けることができます。この場合に特例を受けるには、分割の日の翌日から4ヶ月以内に更正の請求をする必要があります。

なお、相続に関する裁判等が提起された場合、裁判等が長期化してしまい、申告期限から3年以内に遺産分割ができないこともあります。そのような場合には、「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」を提出し、税務署長の承認を受けることができれば、この特例の適用を受けることが可能です。

被相続人の配偶者や同居親族以外の親族が相続した場合（家なき子特例）

被相続人の配偶者や、同居親族以外の親族が相続する場合でも、次の3要件を満たせば小規模宅地の特例を受けることが可能です。

・亡くなった方に配偶者・同居の親族がいない
・相続開始3年前までに、「自己または自己の配偶者」「3親等以内の親族」「特別の関係がある法人」の持ち家に住んだことがない
・相続した宅地を相続税の申告期限まで保有する
・相続開始時に自己が居住している家を過去に所有していたことがない

すでに家を購入したことがある人については、この特例を受けることができないので注意が必要です。

まとめ

小規模宅地等の特例の概要と注意点について解説しました。小規模宅地等の特例の節税効果は非常に大きいものですが、要件や手続が複雑ですので、特例を受けることができるかどうかの判断は専門家でないと難しいといえます。遺産に土地が含まれる場合は、早急に専門家にご相談し、相続税対策が必要かどうかを検討してもらうようにしましょう。

遺言や相続でお困りの方へ