借地権を相続した場合の相続税の評価の方法について -【東京新宿法律事務所】新宿/大宮/横浜で遺言相続問題に強い弁護士･法律事務所

借地権を相続した場合の、相続税の評価方法について解説いたします。

借地権は相続の対象である
借地権は課税資産に含まれるので、相続税が発生する可能性がある
借地権の相続税の計算方法は、普通借地権か定期借地権かで異なる

【Cross Talk 】借地権を相続した場合、相続税の計算はどうなるの？

親が借地権という権利を持っていようなのですが、借地権は相続の対象になるのでしょうか？また、相続税が発生しないかも気になります。

借地権は土地を借りて建物を建てられる権利であり、相続の対象です。すなわち、借地権は課税資産と評価され、相続すると相続税が発生する場合があります。

借地権は相続の対象であり、相続税が発生する可能性があるのですね。借地権の相続税の計算についても教えてください！

借地権が相続の対象になるか、また、借地権に関する相続税の計算方法などを解説いたします。

親の遺産を相続する場合に、借地権という権利を相続するケースがあります。借地権は地主の土地を借りて、自分の建物を建てられる権利ですが、借地権を相続すると相続税が発生する可能性があります。そこで今回は、借地権を相続した場合の相続税の評価方法について解説いたします。

借地権を相続した場合の法律関係について

借地権は相続の対象になる
借地権は課税資産なので、相続税が発生する可能性がある

親が借地権という権利を持っているらしいのですが、相続の対象になるのでしょうか？

借地権は相続の対象です。借地権は課税資産と評価されるので、借地権を相続すると相続税が発生する可能性があります。

借地権とは

借地権とは、土地を所有する地主から土地を借りて、その土地の上に建物を建てることができる権利です。

例えば、自分の家を建てたいが土地がない場合に、知人の土地に借地権を設定して土地を借り、その土地に自分の家を建てて居住します。上記の場合、借地上の建物は自分のものですが、土地は所有者である知人のものです。

借地権は主に借地借家法に規定されていますが、同法における主な借地権の種類としては、普通借地権と定期借地権があります。法律上、普通借地権は30年以上、定期借地権は50年以上といった長期間の契約期間である必要があります。普通借地権は契約を更新すれば、基本的に借地権を継続できるのに対し、定期借地権は期限が終われば、基本的に土地を返還しなければなりません。

借地権は相続の対象になる

借地権は相続の対象になります。相続の対象となる財産を相続財産といいます。相続財産の例として預貯金・不動産・有価証券・自動車などがありますが、借地権も相続財産であり、相続の対象となります。

例えば、被相続人が生前に居住していた家が借地上にある場合、被相続人の所有する家だけでなく、家のために設定されている借地権も相続されます。被相続人が亡くなって相続人が借地権を相続した場合、以降は相続人が借地権者になるのです。借地権を相続する場合、地主の許可を得る必要はありませんが、借地権を相続したことを地主に報告するのが一般的です。

借地権も相続税の課税資産の対象となる

借地権は、相続税の課税資産の対象に含まれます。課税資産とは、税金が課される対象になる資産のことです。相続税の課税資産としては預貯金・不動産・有価証券などがありますが、借地権も課税資産に含まれます。

つまり、借地権を相続する場合は、相続税を納めなければならない可能性があるのです。相続税が課されるかや、課される相続税の額を算定するには、まずは相続税の計算の基礎となる価格を計算する必要があります。

そこで、普通借地権と定期借地権について、相続税の計算の基礎となる価格の算出方法を次に解説いたします。

借地権の相続税の評価方法

相続税の評価方法は、普通借地権と定期借地権とで異なる
定期借地権のほうが計算式は複雑になる

親の借地権を相続することになりそうなのですが、相続税が心配です。借地権の相続の評価方法を教えてください。

相続税の評価方法は普通借地権と定期借地権で異なり、定期借地権のほうが計算が複雑です。

普通借地権の評価方法

普通借地権の評価方法は、以下の計算式によります。

普通借地権の価額＝自用地の価額 × 借地権割合

ある土地について所有権以外の権利がなく、所有者が制約なしで自由に利用できる土地を、自用地といいます。例えば、土地に借地権が設定されている場合は、所有者が自由に自分の土地を使えるわけではないので、自用地には該当しません。

自用地のおおよその価格を算出するには、一般に以下の2種類の計算式を用います。

・路線価地域の場合：路線価 × 地積
・倍率地域の場合：固定資産税評価額 × 倍率

路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地について、1平方メートル当たりの価額を表したものです。路線価を用いて土地の価格を計算する地域のことを、路線価地域といいます。

倍率地域とは、路線価が設定されていない地域です。倍率地域においては、土地の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて価格を計算しますが、この計算方法を倍率方式といいます。自用地の価格を計算するには、まずその土地が路線価地域にあるのか、倍率地域にあるのかを調べなければなりません。国税庁のホームページなどで確認するのが一般的です。

自用地の価額を算出して借地権割合をかけることで、普通借地権の価格を計算します。借地権割合は地域ごとに規定されており、インターネットで路線価図を閲覧すれば、その地域の借地権割合を確認できます。

計算の例です。普通借地権が設定された土地の路線価が、1平方メートルあたり2万円であるとします。土地の地積が100平方メートルの場合、自用地としての土地の価格は200万円です。その土地が存在する地域の借地権割合が60％の場合、200万円の60％なので、普通借地権の価格は120万円です。

定期借地権の評価方法

定期借地権の相続税計算における評価は、原則として課税時期（相続税の場合は被相続人の死亡日）において借地人に帰属する経済的利益及びその存続期間を基に行います。もっとも例外的に、定期借地権の設定時と課税時期とで、借地権者に帰属する経済的利益に変化がないような場合等課税上の弊害がない場合には、以下の計算式になります。

定期借地権の価格＝自用地の価格 × (A/B) × (C/D)

A：定期借地権等の設定時に借地人に帰属する経済的利益
B：定期借地権等の設定時の宅地の通常の取引価額
C：課税時期における定期借地権の残存期間年数に応じる基準年利率による複利年金現価率
D：定期借地権の設定期間年数に応じる基準年利率による複利年金現価率

定期借地権等の設定時に借地人に帰属する経済的利益（A）とは、借地権について地主が受け取る権利金や保証金などをもとに算出した利益になります。

定期借地権等の設定時の宅地の通常の取引価額とは、その土地を市場で売買した場合の相場価格です。取引価格が不明な場合は、定期借地権を設定した時点の自用地価格の8割で計算することもあります。

課税時期における定期借地権の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率とは、要するに、相続した時点において貸付金がどのくらい残っているかです。例えば、定期借地権の期間が50年の場合において、30年目に定期借地権を相続した場合、あと20年の貸付金が残っています。基準年利率や複利年金現価率は、定期借地権の設定年数などに応じて割合が設定されており、国税庁のホームページなどで確認できます。

定期借地権の設定期間年数に応じる基準年利率による複利年金現価率とは、定期借地権の設定期間に応じた基準年利率によって、複利年金現価率を計算したものです。

定期借地権の計算方法は複雑なので、難しい場合は専門家に相談することをおすすめします。