借地権は相続の対象になる！法律の規定・手続きなどについて解説 -【東京新宿法律事務所】新宿/大宮/横浜で遺言相続問題に強い弁護士･法律事務所

♠2022年3月19日
♣ 相続手続き代行
♥ 弁護士　城田喜朗

借地権の法律の規定や、相続の手続きなどを解説いたします。

借地権は相続の対象になる
借地権を相続するには地主の承諾は必要ない
借地権を売却するには原則として地主の承諾が必要

【Cross Talk 】借地権は相続の対象になるの？

親が借地権を有しているのですが、借地権は相続の対象になるのでしょうか？

借地権は相続の対象になるので、被相続人が亡くなると、相続人は借地権を相続できます。

借地権は相続の対象になるんですね。借地権の種類や相続の手続きについても教えてください！

借地権の法律の規定や、借地権を相続する場合の手続きを解説

借地権とは、地主に地代を支払って土地を借り、土地の上に自分の建物を建てて使用する権利です。借地権は相続の対象になるので、被相続人が亡くなると、相続人は被相続人の借地権を相続することができます。借地権を相続するにあたっては、そもそも借地権がどのような権利であるか、相続の手続きの方法などが気になるところでしょう。そこで今回は、借地権の相続について解説いたします。

借地権は相続の対象になる

借地権の種類として普通借地権や定期借地権がある
借地権は相続の対象になる

親が借地権を有しているのですが、借地権は相続の対象になるのでしょうか？

借地権は相続の対象になります。借地権を相続するにあたって、地主の許可や承諾料の支払いなどは不要です。

借地権とは

借地権とは、地主の土地を借りてその上に自分の建物を建て、利用するための権利です。地主には土地を利用する代金として、地代を支払います。土地の所有権は地主のものですが、借地上の建物の所有権は自分にあるのが特徴です。なお、借地権は借地借家法という法律に規定されており、自分所有の建物を建てて利用ために土地を借りる権利をいい、田畑など建物の建築・利用以外の目的で土地を借りる場合は借地借家法における「借地権」には該当せず、（土地）賃借権などと呼ばれます。

また、借地権の一つとして、旧借地権（旧法借地権）という言葉もあります。現在の借地権（普通借地権）は借地借家法という法律によって規定されていますが、旧借地権は同法が施行される前から存在する旧来の借地権のことです。現在の借地権（普通借地権）は建物の種類に関係なく存続期間（借地権の期間）が定められているのに対して、旧借地権は建物の構造によって存続期間が異なります。

借地権の種類（普通借地・定期借地）

借地権の種類として、普通借地権と定期借地権があります。普通借地権は建物の構造に関係なく、契約の存続期間が当初30年として規定されているのが特徴です。また、普通借地権は存続期間を更新することができ、地主は正当事由がない限り更新を拒否することはできません。

定期借地権とは更新がない借地権のことです。定期借地権の種類として、期間満了後に土地を更地にして返還する一般定期借地権や、期間満了後に地主が建物を買い取る建物譲渡特約付借地権などがあります。

借地権も相続の対象になる

被相続人の預貯金や不動産などと同様に、借地権も相続の対象になります。被相続人が亡くなった場合、借地権は相続人に相続され、賃借料や賃借期間など、借地権の契約内容もそのまま相続人に承継されます。借地権の相続にあたって、地主の許可や承諾料の支払いなどは不要です。

借地権の相続手続き

借地権自体を登記することは、基本的には必要ない
借地上の建物については相続登記をしておくべき

借地権を相続するのですが、借地権の登記は必要ですか？

借地権自体を登記することは、基本的に必要ありません。しかし、借地上の建物については相続登記をしておくべきと言えます。

建物の相続登記が必要

借地権を相続する場合、借地上の建物について一般に相続登記をします。借地権自体を登記することは、すでに登記されている借地権を相続するなどの例外的なケースを除いて、基本的には必要ありません。借地権の登記をしていなくても、借地上の建物の登記があれば、第三者に借地権を対抗できるからです。

建物の相続登記の流れ

相続登記の一般的な流れとしては、以下のようになります。

・遺言書がある場合、原則として遺言書の内容に従って相続する
・遺言書がない場合、法定相続分で相続するか、遺産分割協議に基づいて相続する
・相続登記の必要書類を入手する
・必要書類を添えて法務局に申請する
・相続登記を完了させる

建物の相続登記に必要な書類

建物の相続登記に必要な書類は、相続のケースによって異なります。法定相続分の割合で相続する場合、一般的な必要書類は以下の通りです。

・被相続人の出生から死亡までの連続の戸籍
・被相続人の住民票の除票
・相続人全員の戸籍謄本
・相続人全員の住民票
・固定資産税評価証明書

遺産分割協議によって相続する場合、一般的な必要書類は以下の通りです。

・被相続人の出生から死亡までの連続の戸籍
・被相続人の住民票の除票
・相続人全員の戸籍謄本
・遺産分割協議に基づいて相続する方の住民票
・遺産分割協議書
・相続人全員の印鑑証明書
・固定資産税評価証明書

遺言によって相続する場合、一般的な必要書類は以下の通りです。

・遺言書
・被相続人の死亡時の戸籍謄本
・被相続人の住民票の除票
・遺言によって相続する相続人の戸籍謄本
・遺言によって相続する相続人の住民票
・固定資産税評価証明書

建物の相続登記の費用

相続登記の一般的な費用の目安は、以下の通りです。
・必要書類の取得費用
戸籍謄本や住民票など、相続登記の申請に必要な書類にかかる費用です。費用の詳細は書類の種類などによって異なりますが、一般的な目安として1通あたり200〜800円程度になります。

・登録免許税
登記をする際に国に納める税金であり、相続登記の場合、固定資産税評価額の0.4％です。例えば、固定資産税評価額が1、000万円の不動産を相続登記する場合、登録免許税は4万円になります。

・司法書士の報酬
相続登記を司法書士に依頼した場合に、司法書士に支払う報酬です。報酬の具体的な金額は、司法書士や相続登記のケースによって異なりますが、一般的な目安としては5万〜15万円程度です。

相続した建物を借地権ごと売却したい

借地権を売却するには原則として地主の承諾が必要
地主が承諾しない場合は裁判所に申立てをする方法がある

借地権を売却したいのですが、地主の承諾は必要ですか？

借地権を売却する場合、原則として地主の承諾が必要です。地主が承諾しない場合は、裁判所に申立てをする方法があります。

借地権の売却には地主の承諾が必要である

借地権を売却するには、原則として地主の承諾を得なければなりません。地主に無断で借地権を売却した場合、地主によって借地権の契約を解除されてしまう可能性があるので、注意しましょう。

地主に購入してもらうことを検討

借地権を地主に買い取ってもらうことを検討してもらいます。地主に買い取ってもらえれば、借地権を買い取ってくれる方を探す必要がないのがメリットと言えるでしょう。ただし、地主は借地権を買い取る義務はないので、買い取ってもらえるかは地主との交渉次第です。

第三者に買取を依頼

第三者に借地権の買い取りを依頼する方法があります。ただし、第三者に借地権を売却する（譲渡する）には、地主の承諾を得なければなりません。

なお、地主に承諾してもらうかわりに、借地権の価格の10％程度を承諾料として地主に支払うこともありますが借地権の譲渡を承諾するかどうかは基本的に地主次第であり、承諾料を提示されたとしても、地主には承諾する義務はありません。

地主が借地権の譲渡を承諾してくれない場合は、裁判所に借地非訟手続の申立てをして、地主にかわって裁判所に譲渡を認めてもらう方法があります。ただし、裁判所が必ず譲渡を認めるとは限りません。

借地権の評価の方法

借地権がどのくらいの価値があるかを評価する方法は、基本的には借地権の相続税の評価額の計算方法と同じです。借地権の相続税の評価額の計算方法については、後ほど詳しく解説いたします。

建物を解体する場合には

地主の許可を得て建物を解体し、借地権を地主に返還する方法があります。建物の解体にかかる費用は基本的に借地権者が負担するのが一般的ですが、地主が応じるのであれば、地主が負担することも可能です。

借地権の相続税の評価額

借地権の相続税の評価額の計算には、自用地の価格を用いる
自用地の価格は路線価による場合と、倍率による場合がある

借地権の相続税の評価額はどのように計算しますか？

一般に自用地の価格を用いて計算します。自用地の価格は地域によって、路線価による場合と倍率方式による場合があります。

普通借地権の相続税の評価額の一般的な計算方法は、以下の通りです。

・借地権の評価額＝自用地の価額 × 借地権割合
自用地とは、所有権以外の権利が付着しておらず、所有者が制約なしで利用できる土地のことです。自用地のおおよその価格は、一般に以下のいずれかの方法で計算します。
・路線価 × 地積
・固定資産税評価額 × 倍率

どちらが適用されるかは、地域によって決まっています。

まとめ

借地権の種類としては普通借地権や定期借地権などがあります。借地権は相続の対象になりますが、借地権を相続するにあたって、地主の承諾や承諾料の支払いなどは必要ありません。借地権を相続する場合、借地権自体は原則として登記をする必要はありませんが、借地上の建物については相続登記が必要になります。相続した借地権の売却について地主が承諾しないなど、借地権についてトラブルが発生した場合は、弁護士に相談することをおすすめします。

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