相続した不動産を共有状態にする場合のメリット・デメリット

♠2022年8月27日
♣ 相続全般
♥ 弁護士　鎌田隆博

相続した不動産を各相続人で共有する場合のメリットとデメリットを解説していきます。

相続が開始すると、不動産はいったん相続人全員の共有状態になる
相続した不動産を共有する場合、遺産分割協議を完了させやすいなどのメリットがある
共有した不動産を売却するには共有者全員の同意が必要になるなどのデメリットもある

【Cross Talk 】相続した不動産を共有するとは？どんなメリットやデメリットがある？

親の実家を相続した場合にどうするか、兄弟同士で今からもめています。このままでは相続が開始したら遺産分割協議がスムーズに進みません。

親の実家などの不動産を相続する場合、各相続人で共有するという方法があります。不動産の共有はメリットがありますがデメリットも少なくないので、慎重に検討することが重要です。

相続した不動産を共有することは、メリットとデメリットがあるのですね。詳しく教えてください！

相続した不動産の共有の概要と、メリットやデメリットなどを解説していきます。

親の実家などの相続した不動産を誰が所有するか、売却するか維持するかなどでもめている場合、相続した不動産を共有する方法があります。相続した不動産をどう処分するかでもめていると遺産分割協議が完了しにくくなりますが、共有状態にすれば相続の手続を進めやすくなります。

一方、不動産を共有状態にすると、売却するために共有者全員の同意が必要になるなど、いくつかのデメリットもあります。そこで今回は、相続した不動産を共有するかどうかを適切に判断するために、相続した不動産を共有するメリットとデメリットを解説していきます。

相続した不動産を共有状態にするとは？

相続が開始すると不動産は相続人全員の共有状態となり、遺産分割協議によって権利関係が確定する
共有以外の遺産分割方法として現物分割、代償分割、換価分割などがある

相続した不動産はどのように共有しますか？共有以外の方法もあれば教えてください。

相続が開始すると、遺産である不動産はいったん相続人全員の共有状態になりますが、その後の遺産分割協議の結果として、共有状態になる場合もあります。共有以外の分割方法として、現物分割、代償分割、換価分割などがあります。

相続した不動産を共有状態にするとは？

被相続人が亡くなって遺産である不動産の相続が開始すると、その不動産は相続人全員が共有している状態になります。共有には持分がありますが、この段階での持分は法定相続分に従います。

たとえば、被相続人である親が亡くなって3人の子が実家の不動産の相続人になる場合、その不動産は3人の子がそれぞれ1/3の持分で共有している状態です。

不動産の所有者が亡くなった場合に、登記名義を被相続人から相続人に移す手続を、相続登記といいます。

相続が開始して不動産が相続人全員の共有になった段階では、必ずしも相続登記をする必要はありませんが、この段階で相続登記をすることも可能です。相続人の共有のままで不動産の売却したい場合などです。

次に、相続が開始していったん共有状態になっている不動産を誰が相続するかを確定するために、遺産分割協議をすることになります。遺産分割協議の結果、不動産を複数の相続人で共有する場合があります。

遺産分割協議は、相続財産を各相続人でどう分配するかの話し合いです。遺産分割協議の結果、相続開始時に一度共有状態となった不動産を相続人の1人が単独で所有することもあれば、複数の相続人で共有することもあります。

先ほどの例であれば、遺産分割協議の結果1人が現金を相続し、3人の子が一度共有していた不動産を、他の2人が共有する場合などです。

遺産分割方法は他に3種類ある

共有以外の主な遺産分割方法として、現物分割、代償分割、換価分割の3種類があります。

現物分割とは、相続される財産を処分することなく、それぞれの相続人が遺産をそのまま相続する方法です。たとえば被相続人が亡くなって長男と次男に土地と現金が残された場合に、長男が土地を相続し、次男が現金を相続するのが現物分割です。

代償分割とは、特定の相続人が遺産をそのまま相続し、他の相続人に対して代償金を支払う方法です。遺産を分割したり共有したりすることなく、単独で相続したい場合に有効な方法です。親の実家の不動産を長男が単独で相続し、他の相続人に代償金として相当な金銭を支払うのが代償分割の例です。

換価分割とは、遺産を売却して金銭にした後、その金銭を各相続人で分配する方法です。遺産を所有したい相続人が誰もいない場合などに有効です。相続財産として土地が残されたが誰も相続したくない場合に、土地を売却して代金を各相続人が分配する場合などです。

相続した不動産を共有状態にするメリット

相続した不動産を共有すると、遺産分割協議を完了させやすい
相続した不動産を共有して売却すると、節税の可能性がある

相続した不動産を共有するメリットを教えてください。

相続した不動産を共有するメリットは、遺産分割協議が完了しやすくなることです。また、不動産の売却が前提ですが、節税の効果が得られる可能性もあります。

遺産分割協議を完了させやすい

相続した不動産を共有すると、遺産分割協議をスムーズに完了しやすいというメリットがあります。相続した不動産をどう処分するかについて意見がまとまらない場合、遺産分割協議がいつまでも完了しないおそれがあります。

相続税の申告は相続開始から原則として10ヶ月以内に行う必要があり、相続の手続が進まないと弊害が生じる可能性があります。未分割のまま相続税の申告を行うこともできますが、修正申告の手続が必要になるといった手間もあるため、不動産を共有にすることで遺産分割協議を完了させ、相続の手続を進めやすくすることができます。

節税になる可能性がある

相続した不動産を共有すると、節税になる可能性があります。一般にマイホーム特例と呼ばれる特別控除の制度で、マイホーム（居住用の財産）を売却した場合に得られる譲渡所得について、最高で3,000万円まで譲渡所得税が控除されます。

所定の要件を満たした場合、不動産を共有している各相続人がそれぞれ特例を利用できるので、より大きな節税効果が期待できます。高額な不動産を相続して売却したい場合などに有効です。

相続した不動産を共有状態にするデメリット

相続した不動産を共有する場合、売却に共有者全員の同意が必要になる
共有状態が長く続くと、持分権の売却や相続などで権利関係が複雑になるおそれがある

相続した不動産を共有するデメリットは、どのようなものがありますか？

共有するデメリットは、不動産の売却時に共有者全員の同意が必要になる、権利関係が複雑になるおそれがあるなどです。

相続登記した場合には、遺産分割方法が決定した後にまた登記しなければならない

相続が開始した際に相続人全員の共有で相続登記をした場合、その後の遺産分割協議によって不動産を誰が所有するか（共有するか）が決まった場合、それに従ってまた登記をすることになり、手間や費用がかかります。

不動産を売却したいときには共有者全員の同意が必要

共有している不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。共有している不動産については保存、管理、変更の3種類の行為があります。

保存は共有物の清掃や修繕などが当てはまり、各共有者が独自の判断で行うことができます。管理は共有物の賃貸借契約の締結や解除などで、持分の過半数の同意が必要です。

変更は共有物全体の売却や取り壊しを行うことを指し、不動産の売却は変更に該当します。変更をするには共有者全員の同意が必要です。

なお、各共有者は自己の持分に関する権利（持分権）については、他の共有者の同意を要さずに他者に売却することができます。

知らない者と共有状態になる可能性がある

ある共有者が不動産の持分権を他者に売却した場合、持分権を取得した者が新しい共有者になります。他の共有者にとっては、見ず知らずの者と共有状態になることで、トラブルの原因になる可能性があります。

権利関係が複雑になるおそれがある

共有状態が長期間継続すると、権利関係が複雑になるおそれがあります。他の共有者が複数の者に持分権を売却したり、共有者が亡くなって複数の相続人が持分権を相続したりする場合などです。

共有者が増えると、共有者同士の面識がない、利害関係が複雑になる、管理や変更のための話し合いが困難になるなどの問題が生じやすくなります。

共有不動産を1人で使用している場合には、他の共有者に賃料相当額を支払う必要がある

共有者の1人が権限なく共有不動産を単独で使用している場合、判例では、他の共有者は占有者に対して賃料相当額を請求できるとされています（最判平12・4・7裁判集民198号1頁）。

共有不動産を単独で使用できる権限とは、他の共有者と使用貸借契約を締結している場合などです。

この点、使用貸借契約は、相当期間が経過した後に解約の申し入れをすれば、原則として契約を終了させることができます。契約が終了した後に単独での使用を継続する場合、一般に賃料相当額の支払が必要になります。

まとめ

相続が開始して不動産を共有した場合、もめることなく遺産分割協議を完了させやすい、居住用物件を売却した場合に節税できる可能性があるなどのメリットがあります。一方、共有した不動産を売却するには共有者全員の同意が必要になる、持分権の売却によって他人が共有者になる可能性があるなどのデメリットもあります。共有は遺産分割協議をスムーズに進めるためのとりあえずの選択肢としては便利ですが、共有状態を長く続けると様々なトラブルの原因になりやすい点には注意しましょう。

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