相続した不動産の名義変更の必要性と手続きの方法について解説 -【東京新宿法律事務所】新宿/大宮/横浜で遺言相続問題に強い弁護士･法律事務所

♠2022年5月30日
♣ 相続全般
♥ 弁護士　境野秀昭

相続した不動産の名義変更はなぜ必要か？どのような手続きによって行うか解説

相続した不動産については名義変更が必要
相続した不動産の名義変更が法改正によって義務化される
相続した不動産の名義変更手続き（相続登記）の概要

【Cross Talk 】不動産を相続したのですが名義変更は必要ですか？

先日父が亡くなり相続の手続きをしています。我が家は先祖代々地主の一家で様々な土地があり、中には誰も使わない山奥の土地などもあるのですが、こういったものも名義変更は必要ですか？

はい、不動産に関する固定資産税の支払いや管理費用の問題もあり、法改正もされるので名義変更をしましょう。不動産の名義変更は登記をする必要があります。

なるほど、詳しく教えてもらっていいですか？

不動産の名義変更が義務化？相続登記の概略について

相続で不動産を取得した場合には自動で名義が変更になるわけではなく、不動産の名義変更手続き、すなわち相続登記（相続による所有権登記）が必要です。
この相続登記ですが、従来は必ず行わなければならないというものではなく、登記が放置されていることも珍しくありませんでした。相続という観点からは固定資産税や管理費用の負担、いざ売却などの手続きをとる際に面倒であったり、政策的には防犯・防災などの観点から所有者が不明になる不動産の存在は問題でした。

そこで、不動産の名義変更が義務化されることになりました。その手続である相続登記の概略と一緒に確認しましょう。

相続した不動産の名義変更の必要性

相続した不動産の名義変更は必要
法改正で名義変更しない場合に罰則も

どうして名義変更は必要なのでしょうか。

不動産には固定資産税や管理の負担があり、所有者を明確にしておくことが望ましいからです。また法改正で不動産の名義変更をしなければ罰則が適用されるようになります。

相続登記の義務化に関する法改正は令和６年４月１日に施行されます。ただ、施行までの期間も、名義変更をした方がいいでしょう。

不動産の名義は登記で管理されている

まず、不動産の名義人は登記で管理されています。登記とは、各種権利があることを公に示すための制度で、法務局で管理されており、例えば所有権を取得した場合には所有権移転登記を行ないます。

相続した不動産は名義変更をしなければならない

不動産を相続した相続人は、相続登記を行うことになります。確かに、令和６年４月１日の施行までは相続登記の義務はありません。このことをもって、「相続登記は義務ではない」とされることがあります。しかし、以下の理由から、相続した不動産の名義変更は必要といえます。

・誰が固定資産税等や管理をするか明確にする必要がある
・遺産分割後に他の相続人が処分することを防ぐ
・売却などの手続きをする際にスムーズに行うため

まず、不動産を所有している場合には、固定資産税等の支払いをする必要があります。

相続人が複数いる場合には、そのうちの一人が相続人代表として固定資産税の納税通知書を受けとることになります。
また、不動産の所有者は適切な管理を行う必要があり、そのための費用がかかることもあります。
例えば、山奥の土地に不法投棄がされて、悪臭で周囲に迷惑をかけているような場合に、不法投棄物を除去する費用がかかることがあり、このようなことがないように侵入を防ぐ工作を設置する義務が発生することになります。

所有者・名義人などをきちんと決めておかないと、争いに発展する可能性があります。
また、遺産分割をして所有者とされた方が、名義変更をしないでそのままにしていると、他の共同相続人が共有名義の登記を行ったうえで、自身の持分の売却を行ってしまうこともあり得ます。
この場合には、本当の所有者は購入者に対抗できないとされており（民法177条）、売却してしまった他の相続人とトラブルになることは避けられません。
さらに、不動産を売却する場合、現在の名義人になっている必要がありますので、スムーズな売却ができなくなります。

これらの理由に加えて、従来から度重なる相続で所有権が誰にあるかわからないような土地は、公共事業や復旧・復興事業が円滑に進まないなどの政策的な不都合が指摘されていました。
そのため、相続登記が義務化される法改正がされ、令和6年4月1日から正当な理由のない3年以内の相続登記漏れに10万円以下の過料を課すことにしています。

遺言書がある場合も同様に名義変更を行う

なお相続において遺言書がある場合で、不動産についての遺言がされている場合には、同様に遺言書に基づいて遺贈登記をします。

相続した不動産の名義変更の手続き

相続登記の概要
前提となる遺産分割協議で争いになっている場合には弁護士に相談をする

相続した不動産の名義変更はどのように行うのですか？

遺産分割を行ってから登記を行ないます。費用や代行する場合の専門家などについても確認しましょう。

相続した不動産の名義変更である相続登記・遺贈登記について確認しましょう。

相続した不動産の登記をするには遺産分割をする

前提として、相続をした状態ではまだ不動産は相続人の共有となっており、具体的に誰の所有物にするかは遺産分割の結果によります。そのため、まず遺産分割を行う必要があります。

協議で誰が相続するか決まった場合には、遺産分割協議書を作成します。
協議が調わない場合には、法的手続である遺産分割調停・遺産分割審判を行ないます。
遺産分割で争いになっている場合には、スムーズにすすめるために弁護士に相談・依頼をすることをおすすめします。

相続登記・遺贈登記は登記申請書を作成し提出して行う

遺産分割が終われば相続登記を行ないます。
相続登記は法務局に登記申請書を提出して行ないます。
遺言書がある場合の遺贈登記も同様に登記申請書を提出して行ないます。

相続登記・遺贈登記に必要な書類

相続登記・遺贈登記に必要な書類は次の通りです。

相続登記

・登記申請書
・被相続人の生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本
・住民票の除票
・相続人の戸籍謄本
・所有権者となる方の住民票
・固定資産税評価証明書
・相続関係説明図
・遺産分割協議書
・印鑑証明書

遺贈登記

・登記申請書
・遺言書
・権利証（登記識別情報）
・相続人全員の印鑑証明書
・受贈者の住民票
・固定資産税評価証明書

相続登記・遺贈登記に必要な費用

相続登記・遺贈登記については登録免許税という費用を支払う必要があります。いずれの場合も、固定資産税評価証明書に記載されている評価額の1000分の4です。

相続登記は自分でもできる

相続登記は専門家に任せるほうが楽ですが、自分で行うことも可能です。この場合、手続きについての不明点があれば、法務局に相談しましょう。

不動産登記を依頼するなら司法書士

不動産登記を専門家に依頼する場合には司法書士に依頼します。司法書士に依頼する場合には、5万円～10万円程度の報酬が相場となっています。

東京新宿法律事務所でも不動産登記に対応していますので、気になる方はこちらをご参照ください。東京新宿法律事務所相続専門サイト：「不動産の相続手続（相続登記・不動産登記・名義書換）」

まとめ

このページでは、相続した不動産について、名義変更が必要である理由と、その手続きである相続登記の概要についてお伝えしました。法律上は名義変更の必要がなかったものですが、不利益も大きく名義変更を推奨されていたうえに、法改正がされ名義変更は義務となります。さらに詳しく気になる方は、一度弁護士に相談することをおすすめします。

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