不動産の相続登記をするのに必要な書類にはどのようなものがある?
ざっくりポイント
  • 不動産の相続登記に必要な書類
  • 不動産の相続登記に必要な書類の取得方法
  • 不動産の相続登記書類の提出方法
目次

【Cross Talk】不動産を相続した!相続登記にはどのような書類が必要?

父が亡くなり相続が発生しました。父が保有していた不動産の名義を私に変えるのですが、相続登記のために必要な書類はどのようなものがあるのでしょうか。

登記申請書に添付する書類など、多くの書類が必要になりますので確認をしましょう。

不動産を相続した場合の相続登記に必要な書類を確認しよう
不動産を相続して名義を変える場合には相続登記を行います。登記は法務局に登記申請書と添付書類を提出して行います。 登記申請書に添付書類を添えて提出する形なのですが、添付書類には非常に多くの種類があります。これらの一覧と取得する方法を確認しましょう。

不動産の相続登記に必要な書類は?遺産分割協議書は必要?

知っておきたい相続問題のポイント
  • 不動産の相続登記は登記申請書を作成して行う
  • 遺産分割協議書もしくは遺言書が必要

不動産登記に必要な手続や書類について教えてください。

基本的には登記申請書と添付書類を用意して提出します。

不動産の相続登記に必要な書類について見てみましょう。

登記申請書

不動産の登記は、売買でも相続でも登記申請書を作成して提出します。
なお、登記申請書には不動産の情報(所在地や地積、地番など)を正確に記載する必要があります。 不動産の情報に誤りがないように、相続財産である不動産の登記簿謄本(登記事項証明書)を取得し、内容を確認しながら記載するのが一般的です。

委任状

相続登記を弁護士や司法書士など、他人に依頼する際には代理権を証明する書類が必要です。
そのため、委任状を作成し添付します。

収入印紙添付台紙

不動産の相続登記をする際には登録免許税の納付が必要です。
登録免許税の納付の方法としては、収入印紙で納める方法があります。
この場合は、収入印紙を貼付するための台紙を用意して登記申請書に添付します。

登録免許税については「不動産の相続登記に必要な登録免許税って?納付方法や計算方法は?」において詳しく解説しておりますので、こちらも参照してみてください。

相続関係説明図

後述しますが相続人であることを証明するために戸籍謄本を添付します。 戸籍謄本は何十枚にもなることがあり、その内容を読解するのに複雑な場合があります。 そのため、相続関係説明図というものを作成して提出します。

申請人の住民票

相続登記をする際には登記名義人の住所も記載されます。
その住所を確認するために、住民票を取得して提出します。

被相続人の住民票の除票

相続は被相続人が死亡したときに開始します。
そのため、被相続人が死亡したということを証明する必要があります。
被相続人が死亡した時には、死亡届を市区町村に提出します。 これによって住民登録から削除されるのですが、そのことを証明するものとして住民票の除票を取得することができますので、これも取得して添付します。

被相続人の出生から死亡までの戸籍

被相続人の出生から死亡までの戸籍を取得します。
これは、被相続人が死亡したことによって発生する相続について、誰が相続人であるかを確定するために必要となります。

戸籍に関しては「相続したときに必要な戸籍謄本の取り方・見方・提出先について解説!」にて解説しておりますので、こちらも参照してください。

相続人全員の戸籍謄本

次に、相続人全員の戸籍謄本も取得します。
被相続人の戸籍を見れば全て載っていると思われますが、被相続人の戸籍だけでは不足している場合もあります。例えば、被相続人の子どもが結婚した場合には、被相続人が筆頭者となっている戸籍から抜けますが、その後に子どもが死亡した場合には孫が相続人になります。
この場合、孫が相続人であることを示すために、被相続人の孫の戸籍も取得しなければなりません。

遺産分割協議書

相続人が複数居る共同相続の場合には、遺産分割協議書が必要です。
なお、遺言書がある場合で、全ての相続財産に関する記載が遺言書にある場合には遺産分割協議書は添付する必要がありません(遺言書を添付します)。 ただ、遺言書に遺産の一部に関する記述しかない場合は、残った部分について遺産分割協議が必要となり、遺言書に不動産に関する記載がなかった場合には遺産分割協議書を作成した相続登記をします。

印鑑登録証明書

遺産分割協議書には各人が署名したうえ、通常は実印で捺印をします。
この印鑑についての印鑑登録証明書を取得し提出します。

固定資産税評価証明書

上述したように不動産登記には登録免許税の納付が必要です。
登録免許税は不動産の固定資産税評価額に基づいて計算されるため、固定資産税が記載されている固定資産税評価証明書を取得します。

証明書に有効期限はあるの?

相続登記に必要な各種証明書について、有効期限は特にありません。 ただし、印鑑証明書については実務上3ヶ月以内に発行されたものであることを必要とすることが多いので、注意をしましょう。 また、相続人の戸籍謄本については、有効期限はないのですが、発行は被相続人が亡くなった後でなければなりません。

不動産の相続登記に必要な書類の取得方法

知っておきたい相続問題のポイント
  • 不動産の相続登記に必要な書類の取得方法

不動産の相続登記に必要な書類はずいぶんいっぱいあるんですね。

はい、効率良く取得するために、どこで何が手に入るか?という観点からお伝えしますね。

以上のように不動産の相続登記に必要な書類は多岐にわたります。
これらの書類をどこで収集するのか、場所に応じて分類しましょう。

インターネット

まず、自宅などでインターネットを通して取得できる書類は次の通りです。

・登記申請書はインターネットでひな形を取得することが可能です(法務局のホームページ)。
・委任状・相続関係説明図についてフォーマットはありませんが、記載例も示されています(法務局のホームページ
・不動産登記事項証明書については後述のように法務局に出向く方法もありますが、オンラインでの申請をすることもできます(登記・供託オンライン申請システム登記ねっと供託ねっと)。
・後述する住民票。
・戸籍謄本を郵送で取得する際には、申込書を該当する市区町村の役場からダウンロードしてプリントアウトしておきましょう。

市町村役場

市区町村の役所や役場では、住民票・住民票の除票・戸籍謄本を取得できます。
直接出向いて取得しても良いですし、郵送で請求することも可能です。
郵送で請求する際には、手数料は定額小為替を用いて納付します。定額小為替は郵便局で購入することができ、納付する金額に100円の手数料がかかります(例:350円の定額小為替を購入するためには350円+100円=450円が必要)。

郵送する際には返信用封筒に切手を貼って同封します。

・取得する対象の方の家族が多いような場合には戸籍謄本の枚数が多くなる場合があるので、余裕をもって返信用封筒に切手を貼っておくようにしましょう。
・固定資産税評価証明書は、不動産の所在地の市町村役場(東京23区については都税事務所)で取得します。

法務局

法務局では不動産登記事項証明書の取得ができます。

遺産分割協議書は相続人の間で作成

遺産分割協議書は相続人が集まって話し合い(遺産分割協議)をして、相続人間で合意できた内容を基に作成します。遺産分割協議書は、自分たちで作成することもできますが、記載すべき内容や注意点も多く、内容が複雑になることも多いので、不安であれば弁護士に相談したり、作成を依頼したりすると良いでしょう。

不動産の相続登記に必要な書類の提出方法

知っておきたい相続問題のポイント
  • 不動産の相続登記に必要な書類の提出方法

必要な書類を作成・収集が終わったらどうやって提出すれば良いのでしょうか。

書類の提出は法務局で行います。提出にあたって綴じる順番などについても確認しましょう。

不動産の相続登記に必要な書類の作成と収集が終わったら提出をします。

不動産の相続登記に必要な書類の提出先

不動産の相続登記に必要な書類は、不動産の管轄の法務局にて行うことになります。
管轄については、法務局のホームページ「管轄のご案内」 こちらも参照してください。

原本還付が不要な場合の必要な書類の提出方法

提出にあたって知っておいていただきたいのが「原本還付」です。
これは、法務局に提出した、戸籍謄本などの書類の原本を、法務局での確認の後返還してもらえるものです。 登記の手続きをするためには、前述した必要書類を法務局に提出しますが、法務局には原本の提出を求められます。 しかし、必要書類の中には、原本が他の手続きで必要になる場合もあります。

例えば、戸籍謄本は不動産の相続登記以外にも、銀行口座の解約、相続税の申告など相続手続き全般に用いられます。
遺産分割協議書・住民票の除票・印鑑登録証明書なども同様です。
そのため、「原本還付」の手続きをすれば、戸籍謄本などの原本を提出しても、返してもらえるので、また別の手続きに利用できるのです。 ただ、相続登記は銀行預金に関する手続きなどよりも後に行われることのほうが多いので、相続に関する最後の手続きの場合があり、この場合にはそのまま提出しても問題ない場合が多いです。

原本還付が必要な場合の必要な書類の提出方法

相続登記の手続きの他にも相続税申告などの手続きが残っているような場合には、原本還付を受けます。
方法としては、原本還付を受けたい書類のコピーをとって、「原本と相違ない」旨を記載して、申請者全員が署名し押印します。
押印は申請書に押印した印鑑と同じものを利用しなければなりません。

戸籍謄本のように書類が複数あるような場合には、全てに「原本と相違ない」と記載して記名押印するか、全ての書類をホチキスで止めて契印(ページの継ぎ目に印鑑を押す)をして一番上のページにだけ「原本と相違ない」と記載して署名、押印するという方法も認められます。
また、相続関係説明図を提出していれば、戸籍謄本のコピーがなくとも、原本の返還を受けられます。

それぞれのケースで必要な相続登記の必要書類について解説

知っておきたい相続問題のポイント
  • 遺言書がある場合の登記に必要な書類
  • 相続欠格・相続人の廃除・相続放棄があった場合
  • 遺産分割協議をして遺産分割協議書をつくるケース

ケースごとの例を教えてもらえませんか?

ケースに応じた相続登記の必要書類について確認しましょう。

相続登記をする場合にはどのような書類が必要になるか、ケースに応じて考えてみましょう。

遺言書があるケース

遺言書がある場合

・相続人に相続させる場合
・相続人以外の方に相続させる場合
→遺言執行者がいる場合
→遺言執行者が居ない場合
・遺言書に記載のない不動産の相続登記
以上のような場合に分けれます。

遺言書に記載のある不動産を遺言書に基づいて相続人が相続をする場合には

・遺言書(検認が必要な自筆証書遺言・秘密証書遺言の場合は検認を行ったうえで検認済証明書もあわせて)
・被相続人の死亡時の戸籍謄本
・被相続人の住民票の除票
・相続人の現在の戸籍謄本
・相続人の住民票
・固定資産評価証明書
が必要です。

遺言書に記載のある動産を遺言書に基づいて相続人以外の者が相続をする場合(正確には遺贈を受ける場合です)で、遺言執行者がいる場合には

・遺言書(検認が必要な自筆証書遺言・秘密証書遺言の場合は検認を行ったうえで検認済証明書もあわせて)
・被相続人の死亡時の戸籍謄本
・被相続人の住民票の除票もしくは
・権利書または登記識別情報
・受遺者の住民票
・遺言執行者の印鑑証明書
・固定資産評価証明書
が必要です。
遺贈義務の履行を遺言執行者が行うため、遺言執行者の印鑑証明書が必要です。

遺言書に記載のある動産を遺言書に基づいて相続人以外の者が相続をする場合(正確には遺贈を受ける場合です)で、遺言執行者がいない場合には

・遺言書(検認が必要な自筆証書遺言・秘密証書遺言の場合は検認を行ったうえで検認済証明書もあわせて)
・被相続人の出生から死亡までの戸籍
・被相続人の住民票の除票
・権利書または登記識別情報
・受遺者の住民票
・相続人全員の印鑑証明書
・相続人全員の戸籍謄本
・固定資産評価証明書
遺言執行者が選任されていない場合には、遺贈義務は相続人全員となるため、相続人全員の印鑑証明と、相続人全員であることを証明するために、相続人に関する戸籍謄本も必要とされます。

遺言書に記載のない不動産についての相続登記の場合は通常通り記載のない不動産について遺産分割協議を行って登記をします。

・遺産分割協議書
・被相続人の出生から死亡までの戸籍
・被相続人の住民票の除票
・不動産を取得する方の住民票
・相続人全員の印鑑証明書
・相続人全員の戸籍謄本
・固定資産評価証明書
が必要です。

相続欠格・相続人の廃除・相続放棄をした場合

相続欠格・相続人の廃除・相続放棄をした相続人がいる場合、これらの相続人は相続人とはなりません。
この場合それぞれの事情についての証明書類を作成します。

相続欠格の場合には、相続欠格に該当する行為を行った方に、相続欠格証明書を作成してもらい実印をおし、相続欠格となる方の印鑑証明書と一緒に添付します。
相続欠格証明書の作成に協力しない場合には、相続人の地位を有しないことを確認する訴え(相続欠格確認の訴え)を提起して、勝訴判決を得て、これを添付します。

相続人の廃除があった場合、相続人の廃除の審判が確定すると、その旨が戸籍に記載されます。
そのため、その戸籍を提出して、手続きを行います。

相続放棄があった場合には、相続放棄をした方についての相続放棄申述受理証明書を受けることができますので、これを添付します。

遺産分割協議をするケース

遺産分割協議をするケースを分類しておきましょう。

・遺言書がない場合
・遺言書がある
・遺言書に記載のない不動産がある
・遺言書が無効である
・相続人全員で合意して遺言書の内容と異なる割合で相続をする
以上のようなケースで遺産分割協議を行います。

遺言書があっても相続人全員で合意して遺言書と異なる割合で相続をすることについては、「遺言書に納得できない!遺言書と異なる遺産分割はできる?」で詳しくお伝えしていますので参照してください。

まとめ

このページでは、不動産の相続登記に必要な書類についてお伝えしてきました。
相続登記に必要な書類は多いので、確実に揃えて手続きをするようにしましょう。
もし自分で用意することに不安があるようであれば、弁護士や司法書士などの専門家に相談する事をおすすめします。

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