不動産の遺産分割方法の1つである換価分割をする際の3つのポイント

♠2020年2月8日
♣ 遺産分割協議
♥ 弁護士　岩壁美莉

換価分割のポイントを詳しく解説します！

不動産の遺産分割方法は４種類ある！
換価分割はトラブルになりにくく、お金がないときでも利用できる
贈与とみられないように注意が必要

【Cross Talk】不要な不動産を処分してお金で分けたい！

父が亡くなり、兄弟3人で父の遺産を相続することになりました。遺産と言っても、自宅の土地建物のほかは、預金がいくらかある程度です。どのように遺産を分ければいいでしょうか？

遺産分割の方法にはいくつかの種類がありますが、今おっしゃった状況では、換価分割がふさわしいのではないでしょうか。簡単に言えば、遺産を売却して現金に換え、現金で分けるということです。

たしかに、誰も父の自宅に住むつもりはないので、売ってお金で分けた方がいいですね！

換価分割で遺産を公平に分割することができる！

相続人が複数いる場合、被相続人の遺産をどのように分けるかについて、相続人間で協議して決める必要があります。これを遺産分割と言いますが、遺産を分ける方法にはいろいろな種類があります。今回は、そのなかでも遺産を売却して現金化し、相続人間で現金を分ける換価分割について、メリットや換価分割をする際の注意点などを解説します。

相続における不動産の遺産分割方法は４つある

遺産分割の方法には、現物分割、代償分割、換価分割、共有の４つがある
相続人間の話し合いで分割方法を選ぶ

父の遺産をどのように分けるかについて兄弟で話し合うことになったのですが、遺産の分け方にはどのような種類があるのですか？

遺産分割には、遺産の現物を分ける現物分割、特定の相続人が遺産を相続し、その代わりに他の相続人に金銭を支払う代償分割、遺産を売却して金銭で分ける換価分割、遺産を共有で取得する共有（共有分割）の４種類があります。

現物分割

現物分割は、相続人間で遺産の現物そのものを分けるというもので、もっともオーソドックスな分割方法といえるでしょう。たとえば、遺産として不動産、預貯金、有価証券（株式、国債など）がある場合に、相続人の１人が不動産を、１人が預貯金を、１人が有価証券を取得するというように、それぞれが遺産の現物を取得するのです。

代償分割

代償分割は、特定の相続人が遺産を取得し、他の相続人にはその代わりに相応の金銭（代償金）を支払うというものです。たとえば、親と同居して家業を継いだ長男が遺産の全てを取得し、弟や妹には金銭を支払う、というような場合が考えられます。

換価分割

換価分割は、遺産を換価（換金）して相続人間で現金を分配するというものです。換価分割については、「3.換価分割のメリット３つについて」で詳しく解説します。

共有（共有分割）は、遺産を複数の相続人の共同所有とすることです。たとえば、遺産の不動産の分割方法について合意ができないために、不動産を相続人間の共有とするという場合が考えられます。このように、遺産分割には４つの種類がありますが、どの方法によるかは相続人間の協議で決めることができます。

換価分割のメリット３つについて

公平に分けることできるのでトラブルになりにくい
お金がない場合でも使える

４つの分割方法の中で、換価分割にはどんなメリットがあるのですか？

まず、お金で分けるため、公平でトラブルになりにくいということがあげられます。また、不要な遺産を処分できるということもメリットの一つでしょう。さらに、換価分割は、代償分割と違ってお金がない場合でも利用することができます。

トラブルになりにくい

現物分割や代償分割では、特定の相続人が特定の遺産を取得することになります。そうなると、複数の相続人が特定の財産の取得を希望した場合など、話し合いが進展しないということあります。また、たとえ話し合いができたとしても、他の相続人に不満が残り、後日トラブルに発展する可能性も否定できません。

これに対し、換価分割の場合、遺産を換価（現金化）し、法定相続分に従って現金を分けるので、相続人間に不平等は生じません。そのため、他の分割方法と比べるとトラブルになりにくいといえます。

不要な遺産を処分できる

たとえば、遠隔地にある不動産など、相続人全員が取得を希望しない不要な遺産がある場合、現物分割や代償分割では不要な財産のおしつけあいになってしまう可能性があります。これに対し、換価分割では、不要な財産を処分して金銭で分割することができます。

代償分割の代償金を支払うお金がない場合に使える

代償分割では、特定の相続人が遺産を取得する代わりに他の相続人に代償金を支払う必要があります。そのため、代償金を支払う原資がない場合、代償分割を選択することはできません。

これに対し、換価分割は、遺産を売却して得たお金を分けるので、資力のあるなしにかかわらず利用することが可能です。

換価分割は不動産相続後の贈与と見られる可能性がある

相続人の一人が相続登記をするときは贈与とみられないように注意する
遺産分割協議書に換価目的と売却代金の分割割合を明記する

換価分割のメリットはわかりました。遺産の土地建物をだれもほしがっていないので換価分割をしようと思いますが、何か気を付けた方がいいことはありますか？

売買の便宜上、一人に相続登記をする場合、のちの売却代金の分割が贈与とみられるおそれがあります。そのため、遺産分割協議書の記載には注意が必要です。

換価分割が利用されるのは、主に遺産に不動産がある場合です不動産を換価（売却）するには、まず不動産の名義を被相続人から相続人に移す（相続登記をする）必要があります。そのうえで、不動産業者と仲介契約を結んで買い手を探してもらい、買い手が見つかれば買い手との間で売買契約を締結することになります。

相続人が多数にのぼる場合、全員の連名で契約するのは煩雑で時間もかかります。そのため、便宜上だれか一人が代表になって相続登記をして売却の手続きを進め、売却代金を分配すればいいのではないかと考える方がいらっしゃるかもしれません。

しかし、このような手順を踏むと、代表となった相続人から他の相続人への金銭の分配が、相続とは関係のない贈与のように見えてしまい、贈与税を課されるおそれがあります。

それを避けるには、遺産分割協議書に、換価のための便宜として特定の相続人の名義に相続登記をすることと売却代金の分割割合を明記し、遺産分割協議書にしたがって実際に分配することが必要になります。

国税庁も、遺産分割調停で換価分割をすることになった場合の相続登記と贈与税について、「共同相続人のうちの1人の名義で相続登記をしたことが、単に換価のための便宜のものであり、その代金が、分割に関する調停の内容に従って実際に分配される場合には、贈与税の課税が問題になることはありません。」との判断を示しています。

＜国税庁HP＞