「不動産はきれいに分割できない!」「それなのに遺産のほとんどが不動産!」

遺産に不動産が含まれる相続問題を解決に導く3つのポイント

当事務所に相続問題でお問い合せいただくお客様のうち、実に約75%のご相談において、遺産に居住用不動産が含まれます。

親を亡くした兄弟姉妹間で、親の住んでいた土地家屋をどのように公平に分割すればいいのでしょうか。

「相続問題は不動産をめぐる問題である」

このように言っても過言ではないくらい、居住用の不動産は相続問題に重くのしかかってきます。

居住用不動産がかかわるからこそ難しくなる相続問題について、解決に導くための具体的な3つのポイントについて詳しくご紹介します。

居住用不動産の相続問題解決のポイント(1)争いが起こりやすいポイントの整理

相続の手続を行うにあたり、不動産をめぐって争いが起こりやすいポイントをまず整理し、いったい何について揉めやすいか、今関係者の間で何について揉めているかを整理してみることで、解決の道筋をつけやすくなります。

不動産のかかわる相続問題を数多く解決に導いてきた当事務所の過去の実例を踏まえて、不動産をめぐって争いが起こりやすいポイントをご紹介します。

・不動産の評価額と分割しづらさ
・相続不動産に相続人の一部が居住する場合
・マンションよりも土地の方が揉めやすい?

上記の揉めやすいポイントについて把握しておくことが、不動産をめぐる相続問題を解決するための最初のステップです。

不動産の評価額と分割しづらさ

預貯金と異なり、不動産は査定方法によって評価額が上下するため、何万円分に相当すると判定するのが簡単ではありません。

遺言書や遺産分割協議において、不動産を相続する方は評価額を低く見積もることを希望し、不動産を相続しない方は評価額を高く見積もることを主張することが多いです。

そのため、遺産に不動産が含まれない場合に比べて争点が一つ増え、相続問題が紛争に発展した場合に解決まで長期化する傾向があります。

また、相続人ごとの取り分(金額)に応じて分割が容易な預貯金と異なり、ケーキをナイフで切るように不動産をきれいに分割することは不可能です。

そのため評価額が定まったとしても公平な分割を行うところで支障をきたすことがあります。

それならばと遺産分割を容易にするために、急いで不動産を売却して換価しようとすると、多く場合、期待するよりも低い価格でしか売却できません。

売却はせずに、相続人のうちのどなたかが不動産をそのまま相続するとした場合、不動産の評価額に基づく本来の取り分との差額を現金で支払える相続人が誰もいない、という場合もあります。

(持ち家を所有するご家庭の場合、遺産の大半を不動産が占めており、相続分を調整するための現預金が潤沢に遺産として残っているケースはまれです)

預貯金だけを分ける場合に比べて、評価額や分割方法をどのようにするかが問題となり、当事者だけではなかなか結論を出せずに行き詰まる例が後を絶ちません。

不動産の評価額やその根拠、考えられる分割方法についてお互いの見解が対立するポイントを項目立てして整理することで、相続の話し合いを前に進めるきっかけとできるでしょう。

当事務所においても、過去に数多くのご相談実績から得られたノウハウを活かし、不動産の評価の考え方について、お客様に分かりやすくご案内いたしております。

相続不動産に相続人の一部が居住する場合

親の代の方が全員亡くなられた結果、居住用不動産に住む人が誰もいなくなった場合は、問題はもっぱら評価額と分割方法に絞られます。

しかし、亡くなられた方の配偶者(相続人の親)や、親と同居または近居して面倒を見てきた相続人家族が引き続き住み続ける場合は、居住用不動産を売却・換金して分割するのが事実上困難となります。

この場合、相続不動産に居住する相続人が不動産を取得し、不動産の価値と本来の自身の相続分の差額を他の相続人に支払うことになります。

他の相続人に支払う金額を決めるにあたり、不動産を取得する相続人は不動産の評価を低く、差額の支払いを受ける相続人は不動産を高く評価しがちです。

このため、遺産分割協議が難航する傾向にあります。

マンションよりも土地の方が揉めやすい?

居住用不動産の中でも、マンションよりも、土地付き家屋の方が紛争に発展しやすいです。

被相続人が長年住み続けてきたマンションの場合は、すでに老朽化して資産価値が低いケースが多いです。

一方、土地付き家屋の場合は、家屋が老朽化しても、土地の価値までもが減少するものではありません(特に一都三県などの大都市部)。

遺産に土地が含まれる方が資産としての評価も高くなりやすく、それが揉めやすい原因となります。

なお、土地付き家屋でも、土地と建物の名義が異なる場合があり、そのようなケースではより複雑さが増します。

いずれにせよ、遺産の中に土地が含まれる場合は、きめ細かい調整と交渉が重要になってきます。

居住用不動産の相続問題解決のポイント(2)不動産を適切に査定するには?

居住用不動産のかかわる相続で最も重要なのは、不動産の適切な査定です。

現預金の遺産とは異なり、居住用の不動産をいくら分の価値があるとみなすのか明確にするのは、お客様だけで行うのは事実上不可能です。

実際には専門家(不動産鑑定士)に依頼することになりますが、出てきた評価額の数字を機械的に割り算すれば相続の手続が完了するものでもありません。

そもそも居住用不動産の評価額を出すにあたっては、さまざまな査定の方法があります。

どのような査定方法がお客様の利益に最もかなうのか、出てきた数字について、相続をめぐる協議の中でどのように交渉の材料として活用すればいいのかまで視野に入れて、査定を行う必要があります。

不動産の査定や評価額の算出は、不動産のからむ相続では重要な作業ではありますが、交渉の中では最初の入口でしかなく、お客様が利益を得るための作戦を考えることこそが鍵を握ります。

お客様の利益や立場、遺産分割をめぐる協議の中で行っていきたい主張を踏まえた上で、査定の数字を活かすことが重要です。

ここでいう不動産の「適切な」査定とは、お客様の立場を踏まえた上で査定を取り、出てきた評価額を元に作戦を練ることまでを意味します。

不動産の「適切な」査定を行うには、場数がものを言います。

特に遺言書がある場合は、相続を主導する相続人によって粛々と手続が進められ、財産が散逸しかねないため、お客様の方でも急いで手を打つ必要があります。

そのような状況下、相続をめぐる交渉の入口に過ぎない査定の段階で手が止まることはまったく望ましくありません。

お客様の立場を理解してスピーディーかつ的確に評価を行ってくれる査定者にアクセスする必要があります。

居住用不動産の相続問題解決のポイント(3)迅速かつ的確に協議を主導するために

居住用不動産の評価額が定まれば、それで相続をめぐる協議は終わったも同然…というわけではありません。

遺言書がない場合は、相続人全員による遺産分割協議での合意が必要ですが、その話し合いの中で不動産の評価額を活かし、ご自身の利益を主張して妥結に至ることが重要です。

遺言書がある場合でも、遺言書通りの遺産分割ではご自身が不利益をこうむるという場合は、ご自身の法律上認められた取り分(遺留分)についてしっかり主張を行っていく必要があり、その中で不動産の評価額が意味を持ちます。

評価額の数字がぶれているうちは、遺産分割の話し合いはなかなか前には進まず、問題が長期化することになります。

いずれにせよ「スピーディーかつ的確に評価額の数字を得て、交渉の中で評価額の数字を活用する」という観点が求められます。

お客様ご自身だけの力で、査定から協議における作戦立案までを行うのは非常に困難ですし、日常生活と並行してこれらの作業を行う場合、多大なストレスを背負うことになりかねません。

一連の調査や協議、手続の中で、「査定だけ」「協議だけ」「相続税関連だけ」というように、個別の場面ごとにバラバラに専門家に依頼するのではなく、不動産のかかわる相続問題全体を見渡し、トータルで適切な作戦を立てられる専門家を味方に付けることが、決定的に重要になってきます。

当事務所でも、これまで不動産のかかわる相続問題を多数扱ってきており、お客様の状況や立場を理解し、スピーディーに査定を得られるパートナーと提携しており、迅速な対応が可能です。

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居住用不動産と相続問題に対する東京新宿法律事務所の取り組み

これまで数多くの相続問題に関わる中で培われた、居住用不動産の相続問題に対する当事務所ならではの取り組みについてご紹介します。

(1)多くの解決実績と複雑な不動産問題に対処するノウハウの蓄積

ここまでご紹介してきたように、不動産の関わる相続問題はたいへん複雑です。

当事務所では過去10年間にわたり、不動産が関わる相続問題を数多く解決に導いてきました。

その過程で得られた知見は当事務所の所属弁護士の間で共有され、不動産の関わる相続問題を解決するための当事務所のノウハウとして蓄積されております。

そのノウハウは不動産のからむ相続でお悩みのお客様のサポートでも活かされています。

(2)弁護士・パラリーガル・税理士によるチーム体制

当事務所で不動産のからむ相続で活躍するのは弁護士だけではありません。

弁護士がリサーチや資料収集まで行うとなると、相続手続きが進むのに大変時間がかかってしまいます。

また、弁護士は法解釈と交渉のプロですが、資料収集等の事務処理には別なプロの力を借りることで、より迅速かつ的確な対応が可能となります。

そこで当事務所は、弁護士だけでなく、法律事務に精通したパラリーガルも多数抱えており、弁護士とパラリーガルのチームで不動産のからむ相続問題に対応しています。

不動産の評価額にかかわるリサーチや事務処理、お客様とのご連絡対応等で、パラリーガルが、丁寧かつ速やかにお客様をサポートさせていただいています。

また、相続手続きは、相続税の申告を意識して進める必要があります。

弁護士も相続税に関する最低限の知識は持ってはいますが、税に関しては税理士という、相続税をはじめとする税務に精通した専門家が別にいます。

当事務所は税理士とも連携しており、お客様だけでは対応が難しい相続税の申告や納税についても、トータルでサポート可能です。

このように弁護士・パラリーガル・税理士が連携することで、不動産のかかわる相続が発生した初期の段階から、協議をまとめ、実際に相続を実施する段階まで、一貫したサービスを行えるのが当事務所の強みです。

(3)不動産固有の問題を合意に持ち込む提案力と交渉力

不動産で最も揉めるのは、その評価額をめぐってです。

通常不動産を相続する方が不動産を低く、それ以外の方は不動産を高く評価する傾向にあります。

また、居住用不動産の場合、自分たちが昔住んでいた思い出や、「家を継ぐ者」が不動産を相続するべきという「家長」意識など、心理的な要素が対立に影響を及ぼす場合もあります。

当事務所の弁護士は、不動産が絡む相続問題の傾向を熟知した上で、それを踏まえて解決に向けた交渉提案を進めます。

そして、お客様が望まれる利益の実現を念頭に置きつつ、みなさまが現実に合意できるようなご提案や交渉をさせていただきます。

不動産に特有の難しさを念頭に、お客様の心情に寄り添いながら、話し合いの中でお客様の利益を実現するべく、やさしく丁寧に、力強くサポートさせていただくのが、当事務所の取り組みです。

不動産のかかわる相続で、なかなか話し合いが前に進まないという場合や、遺産の大半が持ち家を占める等、協議が難航することが予想される場合は、ぜひ一度、当事務所までご相談ください。

お客様ご自身や相続の関係者だけでは解決への道がなかなか見えてこない困難な状況でも、協議の妥結に向けて実際に事態を打開できるようなご提案をさせていただきます。

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一般社団法人 相続診断協会
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